공적보증 확대·건전성 규제 완화 등…각종 방안 테이블 위로

부동산 민심 악화 속…비거주 1주택자 '투기성' 가려내기 고심기류

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(서울=연합뉴스) 배영경 강수련 기자 = 이재명 대통령이 주문한 '과감한 주택 공급'을 위해 금융당국이 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 공적보증 확대와 규제 완화 등 가능한 카드를 총망라해 막바지 검토에 들어갔다.

다만 세제개편안 발표 후 부동산 민심이 악화하면서 전세대출 규제 대상인 '투기적 비거주 1주택자'를 가려낼 기준 마련에는 고심하는 분위기가 역력하다.

◇ 李대통령 "과감한 실천" 주문…PF보증확대·규제완화 다각도 검토

9일 금융당국에 따르면 금융위원회는 이재명 대통령이 강조한 주택 공급 촉진을 위해 현장과 건설업계 건의사항을 중심으로 공급자 금융 활성화 방안을 다각도로 검토 중이다.

가장 유력하게 거론되는 방안은 PF 공적보증 확대다.

은행을 비롯한 금융권이 PF에 여전히 보수적인 만큼 한국주택금융공사(주금공·HF) 등 공적보증 규모를 늘려 필요한 사업장에 자금을 융통하도록 한다는 취지다.

업계에서는 PF 관련 금융회사 건전성 규제 완화도 강하게 요구 중이다.

대표적인 규제가 PF 사업 자기자본비율 상향이다. 금융사가 과도한 차입으로 PF사업하는 것을 막겠다는 취지로 내년부터 4년에 걸쳐 20%까지 높일 방침이다. 자기자본비율을 기준으로 위험가중치·충당금 등을 차등화하고 대출을 제한할 예정이다.

한 부동산개발 업계 관계자는 "내년부터 시행이지만 금융권은 이미 선제적으로 적용하고 있다"며 "당국도 민간 임대주택은 사회간접자본(SOC)으로 인식하고 관련 규제를 완화하거나 시행 시기를 연기해 공급자 금융을 풀어줘야 한다"고 말했다.

임대사업자 대출 규제도 일부 완화될지 주목된다.

지난해 9·7대책에 따라 주택매매·임대사업자 주택담보대출을 제한했다. 단 주택을 신규 건설해 이를 담보로 최초 취급하는 대출 등은 예외로 허용했는데, 이 같은 예외 범위를 보다 넓혀 임대주택 공급을 활성화할 가능성도 있다.

최근 당국이 입주를 앞둔 신축 아파트의 잔금 대출난 해소에 나선 것도 주택 공급 촉진 기조와 맞닿아 있다. 이주비 대출 규제도 주택담보대출비율(LTV) 담보 기준을 종전 주택에서 신축 주택으로 바꿔 대출액수를 늘리는 방안을 검토 중이다.

이 대통령은 이번 주 두 차례 부동산 정책 점검 회의에서 총 13시간 반에 걸쳐 주택공급 촉진 방안을 논의했다. 지난 7일 2차 회의에서는 "기존 사고방식에 매달리지 말고 전환적으로 판단해서 과감히 생각하고 실천하라"고 재차 강조했다.

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◇ 부동산 민심 악화 속…비거주 1주택자 '투기성' 기준 고심

금융위가 조만간 발표할 부동산 정책의 또 다른 한 축은 투기성 비거주 1주택자 대상 전세대출 규제다.

이 대통령은 그동안 과도한 전세대출을 집값 상승의 요인으로 수차례 지목해왔다. 특히 투기적 목적으로 아파트를 사두고 실제로는 다른 지역에 거주하는 비거주 1주택자 대상 규제 필요성을 강조했다.

이에 금융위는 지난 4월 다주택자의 주담대 만기 연장 불허 정책을 발표하면서 투기적 목적의 비거주 1주택자 대출규제 방안을 내놓겠다고 공식 예고한 상태다.

전세대출 제한 방식으로는 보증 축소가 거론된다.

은행권 전세대출은 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증 등 공적 보증기관의 보증이 필요한 만큼, 이 보증비율을 추가로 낮추거나 아예 보증을 금지하는 방안 등이 거론된다.

핵심은 비거주 1주택자 가운데 실수요와 투기적 목적을 어떻게 가려낼지다.

금융당국 고위 관계자는 "투기성을 가리는 기준을 마련하는 데 있어 많은 사람(실수요자)이 불편하지 않게 하려 한다"고 말했다.

세제개편안 발표 때 정부가 부득이한 사유로 인정한 예외 항목들이 전세대출 제한 규제에도 참고될 가능성이 있다. 직장 변경·전근, 1년 이상 치료·요양이 필요한 질병, 학교 폭력 피해에 따른 전학, 부모 봉양 등이 예외로 인정됐다.

최근 악화한 부동산 민심도 당국으로서는 고려하지 않을 수 없을 걸로 보인다.

세제개편안 발표 후 여권에서도 전월세 시장 영향과 비거주 1주택자의 세 부담 우려가 공개적으로 제기되고 있다. 여기에 고강도 전세대출 규제까지 더해질 경우 전월세 시장의 파장이 커질 수밖에 없는 만큼, 당국도 혼란을 최소화하기 위해 고심하는 기류가 읽힌다.

ykbae@yna.co.kr