청년미래 보금자리론…"월세 수준으로 내집 마련"·생애최초 혜택 유지

정책대출 결혼페널티 해소 방안…부부 중 1인 소득 7천만원 이하면 가능

투기성 비거주 1주택자, 전세대출 보증제한…폭넓은 예외 허용

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(서울=연합뉴스) 배영경 강류나 기자 = 정부가 청년과 신혼부부 등을 '핀셋지원'하고 투기성 전세대출은 제한한다.

청년들이 현재 월세 수준의 원리금을 부담하면서 4억원 이하 비(非) 아파트를 '자가'로 장만할 수 있도록 '청년미래보금자리론'을 출시한다. 향후 아파트 등으로 가는 일종의 '징검다리'를 놔주는 것이다.

혼인신고를 하면 정책대출에 불이익이 생기는 '결혼 페널티'를 해소하기 위해 보금자리론 등의 신혼부부 소득요건도 손질한다.

동시에 투기성 비거주 1주택자의 신규 전세대출이나 만기 연장은 차단한다. 불가피한 비거주 사유를 판단하고 예외로 인정하는 권한을 은행에 부여하는 등 '융통성'은 확보했다.

◇ 청년들 월세 수준 원리금으로 집 사도록

금융위원회는 13일 '부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책'을 통해 청년이 4억원 이하의 오피스텔·빌라 등 비아파트를 구입할 때 지원하는 '청년미래보금자리론'을 주택금융공사 상품으로 출시한다고 밝혔다.

생애 최초로 주택을 구입하는 만 39세 이하 청년이면서, 연 소득 7천만원 이하가 대상이다. 신혼부부는 부부 중 한 명만 해당해도 된다. 주택 규모는 85㎡ 이하여야 하고 주택담보대출비율(LTV)은 최대 80% 인정된다.

현재 비아파트 평균 월세가 약 80만원임을 감안해, 월 원리금 상환액이 85만원(2억원 대출, 30년 만기, 연 3.0% 금리 적용 가정) 수준이 되도록 산출했다.

청년미래보금자리론을 이용해도 현행 생애최초 LTV 우대 혜택은 소멸되지 않고 유지된다.

신진창 금융위 사무처장은 전날 사전브리핑에서 "일반적으로 청년이 자기 소득으로 한 번에 가격이 15억원이 넘는 아파트를 사기는 어렵다"며 "월세 수준 부담으로 주택을 살 수 있도록 지원해서, 이를 더 큰 집이나 아파트 등으로 가는 징검다리 발판으로 삼도록 돕자는 것"이라고 설명했다.

청년미래보금자리론은 연간 3조원씩 2년 동안 한시적으로 공급할 계획이다.

신 사무처장은 "일단 2년 정도 운용하고 호응이 있다면 재정당국과 협의해 당장 내년에 아파트까지도 (지원 대상에) 포함할 수 있을 것"이라고 밝혔다.

청년들의 반전세·월세와 전세 관련 지원책도 마련됐다.

'전세+월세 대출 결합보증' 상품을 새로 출시해 전세·월세 대출 모두 보증하고 보증비율도 기존 90%에서 100%로 올린다. 기존에는 전세보증과 월세보증 중 하나만 선택해야 했다.

대상은 만 39세 이하 무주택 청년이면서 연 소득 7천만원 이하(신혼부부는 부부 중 1인 기준)다.

전세 지원도 현행 '청년특례 전세대출보증'의 지원대상과 대출한도를 넓혔다. 대상자는 기존 만 34세 이하에서 만 39세 이하 무주택 청년으로 확대했다. 대출한도도 신혼부부·유자녀 가구에는 기존 대출한도 2억원에서 3억원으로 늘렸다.

이들 청년 주거지원 3종세트(매매·반전세·전세)는 내년 1월에 잠정 출시될 예정이다.

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◇ 보금자리·디딤돌 등 신혼부부 소득요건, 합산 → 부부 중 한명

금융위는 결혼 전에는 정책대출 소득 기준을 충족했으나 결혼 후에는 부부합산하면서 제외되는 '결혼페널티'를 해소할 방안도 내놨다.

신혼부부의 보금자리론 소득 요건을 기존 '부부 합산 소득 8천500만원 이하'에 더해, '부부 중 1인의 연소득이 7천만원 이하' 조건을 추가해 둘 중 하나를 충족하면 대출받을 수 있도록 했다. 오는 10월부터 시행한다.

디딤돌·버팀목 대출 역시 부부 중 한 명이라도 각각 6천만원, 5천만원 이하라는 소득기준에 충족하면 대출이 허용되도록 했다.

실거주 실수요자 지원책으로 이주비·중도금·잔금대출 등 주택공급과 관련한 주택담보대출(주담대)을 금융회사 총량관리 목표에서 별도 관리하기로 했다.

현재는 금융사의 총량관리 실적에 이들 대출이 포함돼 은행권이 총량관리 달성을 위해 대출한도를 자체적으로 축소해왔다. 이로 인해 입주를 앞둔 신축 아파트 단지의 집단대출이 난항을 겪는 문제가 생겼다.

이에 재건축·재개발 사업장 이주비 대출과 신축 입주단지 중도금·잔금대출을 금융회사 총량관리 목표 대상에서 제외해 자금이 융통되도록 하겠다는 취지다.

그밖에 금융회사가 차주의 소득을 산정할 때 청년층의 미래 소득증가 가능성을 반영하는 '총부채원리금상환비율(DSR) 장래소득 인정 기준' 적용을 확대한다. 미성년자 때 주택지분을 상속받는 등 불가피한 사유가 있다면, 금융회사 여신심사위원회 심사를 거쳐 생애최초 LTV 혜택을 받을 수 있게 예외를 인정하기로 했다.

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◇ 실거주 한 적 없다면 '투기'…예외 폭넓게 인정

투기적 목적의 비거주 1주택자는 전세대출 보증을 제한한다.

현재도 다주택자와 투기지역·투기과열지역 내 3억원 초과 아파트를 취득한 사람은 보증기관의 전세대출 보증이 제한돼 신규 전세대출을 받을 수 없고 만기 연장도 안 된다. 이 규제대상에 투기성 비거주 1주택자를 포함한 것이다.

구체적으로 ▲ 수도권·규제지역 내 아파트를 보유한 1주택자 ▲ 해당 주택을 임대차 중인 경우(본인·배우자의 직계존비속에 임대차하는 경우는 제외) ▲ 본인이나 배우자 중 누구도 해당 주택에 실거주한 적이 없는 경우(주민등록상 주소 이전을 한 적이 없는 경우) 등 세 가지 항목에 모두 해당하면 투기성으로 보기로 했다.

다만 예외로 허용되는 사유를 비교적 폭넓게 정했다.

토지거래허가 구역 내 세입자가 있는 주택을 매수한 경우 등이 예외 사유에 해당한다. 특히 '비거주 사유의 불가피성이 명백하다고 금융사 여신심사위원회가 인정하는 경우'에는 예외를 허용해 신규 전세대출과 만기 연장이 가능하도록 했다.

신 사무처장은 "정부가 예측할 수 없는 상황이 있을 수 있다"며 "여신심사위원회가 인정하는 경우는 합리적이고 융통성 있게 대응하도록 할 것"이라고 말했다.

전세대출 보증비율도 현행 수도권·규제지역 80%(그 외 지역은 90%)에서 1주택자는 수도권·규제지역 70%(그 외 지역은 80%)로 축소된다. 단 무주택자의 경우 현행 보증비율이 유지된다.

내년 1월 시행을 목표로 주담대 자본규제도 강화한다.

현행 고위험 주담대 유형에 고액·고DSR 주담대, 고가주택·고LTV 주담대 유형을 추가해 위험가중치(RW)를 2∼4배 수준 상향하고, 가계 부문 시스템리스크 완충자본(SSyRB)도 도입한다. 다만 구체적 부과기준은 은행권과 협의해 추후 확정할 예정이다.

ykbae@yna.co.kr