보증금 떼일 걱정없는 전세 나온다…'안심신탁' 도입

[2026-08-20 11:00:19]

전세금 HUG가 직접 관리·반환…임대인은 매달 운용수익 받아

월세 매물 전세로 전환…3억원 주택 임차인 월 부담 74만→53만원

(세종=연합뉴스) 오진송 기자 = 임차인이 전세 보증금을 집주인에게 지급하지 않고 공공기관에 예치해 보증금 미반환 위험을 낮추는 새로운 형태의 전세계약이 도입된다.

임대인은 보증금을 직접 받는 대신 공공기관이 이를 운용해 발생한 수익을 월세처럼 매달 받는다.

국토교통부는 지난 13일 발표한 '주택 신속공급 방안'의 후속 조치로 주택도시보증공사(HUG)가 전세금 예치·운용·반환 등을 담당하는 '전월세 안심신탁' 사업을 추진한다고 20일 밝혔다.

전월세 안심신탁은 HUG와 임대인, 임차인이 3자 계약을 맺고 임차인이 전세금을 HUG에 예치하는 방식이다. HUG는 전세금을 운용해 임대인에게 매달 월세에 해당하는 수익을 지급하고, 임대차계약이 끝나면 임차인에게 전세금을 직접 돌려준다.

통상적인 전세계약과 달리 임대인이 전세금을 가지고 있지 않기 때문에 임차인은 집주인의 자금 사정 등으로 전세금을 돌려받지 못할 위험을 피할 수 있다. 별도의 전세금반환보증과 전세대출보증에 가입할 필요도 없어 보증료 부담도 줄어든다.

월세 매물을 전세로 전환해 임차인의 주거비를 낮추는 효과도 노린다.

정부는 매매가 3억원, 전세금 2억원인 서울 연립·다세대 주택을 예로 들면서 보증금 1천만원에 월세 74만원을 내던 임차인이 안심신탁을 이용해 월세 대신 전세로 거주할 경우 월 주거비가 53만원 수준으로 약 20만원 줄어들 것으로 추산했다. 이는 전세금의 80%인 1억6천만원을 연 3.97% 금리로 대출받는다고 가정한 데 따른 것이다. 아울러 연간 약 34만원의 보증료도 아낄 수 있다.

임대인은 월세 연체나 공실 위험 없이 일정한 수익을 받을 수 있다.

HUG는 예치받은 전세금 등을 기반으로 주택공급활성화펀드를 조성해 HUG 보증부 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 등에 투자하고 연 4%대의 이자수익을 창출해 매달 임대인에게 지급할 계획이다. 투자 손실이 발생하더라도 임차인의 전세금은 전액 보장하고 임대인에게 약정한 월 수익도 정상 지급할 예정이다.

등록 임대사업자가 사업에 참여할 경우 임대보증금반환보증 가입 의무가 면제돼 보증료 부담도 줄어든다. 정부는 임대인의 참여를 유도하기 위해 안심신탁을 통해 얻는 소득에 대한 세제 지원도 추진한다.

특히 사업에 참여하는 임대인이 서울 등 규제지역에서 지방으로 이주할 경우 주택연금을 받을 수 있도록 할 계획이다. 안심신탁을 통한 연 4%대의 월세 수입에 더해 연 1∼3% 수준의 주택연금도 추가로 받을 수 있다. 정부는 이를 통해 수도권 고령층이 보유한 주택을 전세 물량으로 전환하고 지방 이전과 노후소득 확보를 유도한다는 구상이다.

이 사업은 소득·자산 제한 없이 참여를 원하는 임대인과 임차인이 자발적으로 신청하는 방식으로 운영된다. 주택 유형과 지역에는 별도 제한을 두지 않되 시세 20억원 이하 주택을 대상으로 우선 시행한다. 위반 건축물 여부와 시세 대비 전세금이 과도한지 등은 사전에 검증한다.

사업에 참여하려면 보증금 전액을 HUG에 예치해야 한다. 이에 따라 전세금을 주택 구매에 활용하는 '갭투자'나 고수익 위험자산에 투자하고자 하는 임대인의 참여 유인은 크지 않을 것으로 정부는 보고 있다.