[팩트체크] 임대주택 살면 내집장만 못한다?…서울 장기전세 입주민 8% 마련

[2026-08-22 08:00:05]

국내 주택 중 임대주택 비중 8.4%…LH 임대주택 거주기간 평균 5∼6년

공공·민간 비중 6:4…공공임대주택 중엔 국민임대주택이 가장 많아

임대기간 10년에서 최장 50년 거주 가능

(서울=연합뉴스) 권혜진 기자 = 최근 서울 강동구의 한 공공임대주택 입주민들이 정부에 임대 기간 연장이나 분양 전환을 요구한 사실이 사회관계망서비스(SNS)를 통해 알려지며 논란이 됐다.

20년 장기 전세 기간이 끝난 뒤에도 기존 주민에게 재계약이나 분양 전환 기회를 줘야 하느냐를 둘러싼 논란과 더불어 '이래서 20년씩 임대하면 안 된다'거나 '임대주택 살면서 돈을 모아 내 집 마련하는 사람을 본 적이 없다'며 비판하는 이들도 있다.

이번에 논란이 된 공공임대주택을 비롯해 다양한 종류의 임대주택이 있다. 국내에 현재 임대주택이 얼마나 있고 이들 주택 입주민의 평균 거주 기간 등을 살펴봤다.

◇ 전국 임대주택 총 332만가구…전체 주택의 8.4%

국토교통부의 임대주택 재고 자료에 따르면 국내 임대주택 규모는 공공과 민간을 합쳐 총 332만1천479가구(2024년 말 기준)다.

이 가운데 국가나 지방자치단체, 한국토지주택공사(LH), 서울주택도시개발공사(SH), 경기주택도시공사(GH) 등 공공기관이 공급하는 공공임대주택이 59%(197만2천358가구)를 차지한다. 임대주택 10가구 중 6가구가 공공임대에 해당한다는 의미다.

공공임대주택 공급에서는 LH가 74.4%(146만9천340가구)를 공급해 가장 큰 주체로 나타났다. 나머지는 지자체와 지방공기업 공급 물량이다.

SNS에서 논란이 된 서울 강동구 소재 아파트 단지도 서울시와 SH가 '시프트'(SHift)라는 이름으로 공급한 공공임대주택이다.

정부가 주택시장 안정 및 전월세난 대응을 위해 임대주택 공급 확대에 나서면서 임대주택 수는 지속해서 늘고 있다.

2014년 임대주택 수는 170만9천가구였으나 2015년 193만8천가구, 2016년 227만3천가구, 2017년 244만4천가구, 2018년 298만5천가구, 2019년 304만4천가구, 2020년 326만9천가구, 2021년 329만가구, 2022년 329만9천가구, 2023년 331만가구, 2024년 332만1천가구 등으로 10년 새 94.3% 증가했다.

이는 2024년 전체 주택 중 8.4%에 해당하는 규모다.

국토부에 따르면 경제협력개발기구(OECD) 회원국의 평균 공공임대주택 비중은 7.1%다. 네덜란드와 영국은 이 비율이 각각 34.1%(2021년 기준), 16.4%(2022년)로 높은 편이다. 미국은 3.6%(2019년), 독일은 2.6%(2021년)다.

◇ 20년이 가장 길다?…영구 임대 가능한 주택도 존재

강동구 임대주택의 사례를 두고 온라인상에서 오가는 논의를 보면 임대주택을 모두 단일한 형태로, 거주 기한도 같다고 인식하는 이들이 많다.

그러나 임대주택은 유형별로 입주 자격이나 임대 기간이 제각각이다.

공공임대주택의 경우 크게 ▲ 무주택 저소득층(소득 1~4분위 계층)의 주거 안정을 위한 '국민임대주택' ▲ 생계·의료급여수급자 및 국가유공자, 한부모가족 등 사회보호계층 주거지원을 위한 '영구임대주택' ▲ 대학생, 청년, 신혼부부 등 젊은 층을 위해 대중교통이 편리하고 직주 근접이 가능한 부지에 시세보다 저렴한 가격에 공급하는 '행복주택' 등이 있다.

▲ 국가나 지자체, 지방공사가 임대 목적으로 건설해 20년 범위에서 전세 계약 방식으로 공급하는 '장기전세주택' ▲ 최저소득 계층, 저소득 서민, 젊은 층 및 장애인·국가유공자 등 사회취약계층의 주거 안정을 목적으로 공급하는 '통합공공임대주택' ▲ 도심 내 최저소득계층이 현 생활권에서 거주할 수 있도록 기존주택에 대해 전세계약을 체결한 후 저렴하게 재임대하는 '전세임대주택' 등도 공공임대주택 유형에 속한다.

이 중 가장 많은 형태는 국민임대주택(61만2천가구)으로, 전체 임대주택(332만1천가구) 중 18.4%를 차지한다.

'전세임대주택'은 10.3%(34만5천가구), '매입임대주택'은 7.1%(23만6천가구) 규모다. '영구임대주택' 6.7%(22만5천가구), '행복주택' 5.4%(18만1천가구) 등도 5% 이상 비중을 차지한다.

임대주택의 거주 기간은 유형에 따라 다르다,

SNS에서 주목받은 강동구 임대주택은 SH의 장기전세주택으로, 2년마다 계약을 연장해 최장 20년간 살 수 있는 조건이었다.

영구임대주택은 최장 50년까지 거주할 수 있다. 통합공공임대주택은 거주 기한이 30년이지만 30년이 지나면 임대료를 높여 계속 살 수 있어 사실상 영구 거주가 가능하다.

행복주택과 전세임대주택은 대상에 따라 각각 10~20년, 10~30년을 거주 기한으로 두고 있다.

◇ 서울시 장기전세주택의 자가 이전은 8%…"주거 사다리 역할 수행"

SNS에선 일부 임대주택 입주민의 임대 기간 연장 또는 분양 전환 요구에 '임대주택 살면서 내집 마련해 나간 사람을 본 적이 없다'며 비판하기도 한다.

실제 임대주택 입주민의 거주 기간은 얼마나 될까.

서울시가 장기전세주택 공급 성과와 정책 효과를 분석해 지난 3월 발표한 보도자료에 따르면 장기전세주택 거주세대의 평균 기간은 9.92년으로 집계됐다.

장기전세주택은 최장 20년까지 거주 가능하나 이보다 먼저 나간 셈이다.

LH 공공임대주택 가구의 평균 거주 기간도 5~6년으로 조사됐다.

LH토지주택연구원이 2023년 발표한 '공공임대주택 거주 실태조사'에 따르면 영구임대, 국민임대, 행복주택, 매입임대, 전세임대 등 LH의 주요 임대주택 유형 5종에 거주하는 가구의 거주 기간은 평균 5~6년으로 나타났다.

다만 영구임대는 평균 12.9년, 행복주택은 평균 1.6년으로 유형에 따른 거주 기간 차이가 컸다.

임대주택 입주민 일부는 '자가'를 마련해 주거 상향에 성공하기도 한다.

서울시는 3월 보도자료에서 "장기전세주택에 거주하다 퇴거한 1만4천902가구 중 자가를 마련해 퇴거한 가구는 1천171가구(8%)였다"면서 "입주민의 상당수가 주거비 절감을 통해 마련한 자가로 주거 상향에 성공해 장기전세주택이 본연의 취지인 주거 사다리 역할을 제대로 수행했다"고 평가했다.

SH 장기전세주택의 한 입주민은 2023년 거주 경험 수기에서 "장기전세아파트에서 12년간 정말 착한 가격으로 참된 쉼과 안식, 행복한 삶을 선물로 받은 후 아쉽게도 작별하게 됐다. 일반 분양 아파트에 도전장을 내 신축 아파트 청약에 성공했기 때문"이라고 밝혔다.

LH 관계자는 "임대주택의 가장 큰 취지는 주거 안전성 담보"라며 "이를 잘 활용해 임대주택에 살면서 내 집 마련에 성공하는 사람들도 당연히 많이 있다"고 말했다.

◇ 임대주택서 내집마련 못한 것은 자산기준 때문?…"가구소득·집값 상승 영향이 더 커"

SNS에서 논란이 된 임대주택 단지에서는 거주자들이 성명을 내고 기간 연장 또는 분양 전환을 요구한 사실이 알려지자 '그 오랜 기간 뭘 했느냐'면서 개인의 잘못으로 지적하는 이들도 있었다.

그러나 공공임대주택 거주자들의 주거 독립이 더욱 더 어려워지고 있다는 연구도 있다.

SH도시연구원이 2022년 발표한 '공공임대주택, 누가 어떻게 살고 있나(Ⅱ) :정책효과를 중심으로' 보고서에 따르면 공공임대주택의 목적은 경제적 취약계층에 주거 안정성을 보장해 효과적인 자산 형성을 돕기 위한 것이지만 공공임대주택 거주자들의 주거 독립은 더욱더 어려워지고 있다.

해당 보고서는 평균 가구소득의 부족으로 자산 형성이 어렵다는 점을 지적했다.

이미 형성된 주택 가격은 자산축적에 시간이 부족했던 사회 초년생과 소득이 낮아 자산 형성 속도가 빠르지 않은 저소득층이 사적 주택시장으로 진입하는 것을 점점 더 어렵게 한다는 것이다.

이런 가운데 서울시의 평균 주택매매가격과 평균 전셋값이 치솟으면서 어려움을 가중해 공공임대주택의 주거 안정성 제공 목적인 '효과적인 자산 축적 및 주거 독립'과 달리 '현재 머무르기' 현상이 발생하고 있다고 보고서는 지적했다.

일각에서는 임대주택 거주를 위한 소득 및 자산 기준이 원인이 아니냐는 시각도 있다. 소득을 늘리면 임대주택 거주 자격을 유지할 수 없게 돼 오히려 소득을 늘리지 않게 된다는 것이다.

그러나 소득 및 자산기준 초과가 곧바로 퇴거로 이어지는 것은 아니라고 관련 공공기관 관계자들은 설명했다.

국토부의 '공공주택 입주자 보유 자산 관련 업무 처리 기준'에 따르면 총자산은 부동산, 자동차, 금융자산, 일반자산을 총합하고 부채를 차감하는 방식으로 산정하기 때문에 소득이 조금 더 있다고 바로 퇴거해야 하는 구조는 아니라는 것이 이들의 설명이다.

LH 관계자는 "공공임대 유형별 세부 규정은 차이가 있기 때문에 일률적으로 말하기 어려우나 소득·자산 기준을 초과하더라도 재계약을 허용하고 대신 임대보증금이나 임대료를 할증하는 방식으로 가능하다"면서 "소득이나 자산이 늘었다고 즉시 퇴거시키는 게 아니고 일정 기준을 초과하면 재계약 단계에서 계속 거주 여부와 임대 조건 등에 영향을 받을 수 있는 것으로 봐야 한다"고 말했다.

SH 관계자에 따르면 장기전세주택의 경우 소득이 입주 자격을 초과하더라도 기준의 150%를 넘지 않는 범위에선 임대료를 할증해 갱신 계약을 할 수 있다.