서울 한강벨트·분당·과천 유력…풍선효과 방지 위해 범위 넓힐 가능성도

갭투자 대응 필요성 고려하면 토허구역 병행 카드도 유효

(서울=연합뉴스) 임기창 기자 = 이재명 정부가 이번 주 중 내놓을 예정인 세 번째 부동산 대책은 최근 수도권 일부 지역에서 다시 나타나는 시장 과열 양상을 누그러뜨리고 풍선 효과를 사전에 차단할 폭넓은 규제지역 지정 등이 포함될 것으로 예상된다.

14일 관계부처 등에 따르면 국토교통부는 서울과 경기 일부 지역을 투기과열지구 또는 조정대상지역으로 묶는 방안을 놓고 대상 지역 등을 막판 검토 중인 것으로 전해졌다.

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앞서 주택담보대출 상한을 6억원으로 묶는 6·27 대출규제 시행으로 이전까지 과열됐던 시장이 한동안 안정되는 양상을 보였지만, 시간이 지남에 따라 서울 성동구, 마포구, 광진구 등 '한강 벨트'를 중심으로 아파트 매매가격 상승폭이 크게 확대되며 대책 시행 이전으로 회귀하려는 모습이다.

강남 3구(서초·강남·송파구)와 용산구가 규제지역으로 묶인 데 더해 2년 실거주 의무를 부여하는 토지거래허가구역으로도 지정돼 갭투자(전세 낀 매매)가 차단된 상황에서 마포구 등 비규제지역 한강 벨트와 분당, 과천 등에 갭투자 수요가 몰리는 분위기다.

한국부동산원 주간 동향 기준으로 6월 30일부터 9월 29일까지 최근 3개월간 아파트 매매가격 상승률을 보면 서울 성동구(5.01%), 경기 성남 분당구(4.99%), 경기 과천시(3.81%), 서울 광진구(3.57%), 서울 마포구(3.17%), 서울 양천구(2.88%) 등 비규제지역이 상위권에 줄줄이 포진해 있다.

여기에 정부가 이들 지역을 규제지역으로 추가 지정할 가능성이 있다는 관측이 나오자 막판 투자 수요가 집중되며 신고가가 속출하는 등 가격을 한층 더 끌어올리는 양상이다.

이런 상황을 감안하면 정부가 내놓을 추가 대책에는 상대적으로 광범위한 규제지역 지정이 포함될 것이라는 관측이 우세하다.

규제지역으로 지정되면 무주택자와 처분조건부 1주택자의 주택담보대출비율(LTV)이 종전 70%에서 40%로 강화되고 총부채상환비율(DTI)도 40%로 축소돼 대출을 통한 주택 구입자금 마련이 어려워진다. 취득세와 양도세 중과, 분양권 전매 제한, 청약 재당첨 제한 등 불이익도 받는다.

유력한 대상지로는 일단 집값 상승폭이 가파른 서울 성동·광진·마포구를 비롯해 동작·강동·양천·영등포구와 경기도 성남시 분당구·과천시가 거론된다.

그러나 6·27 대책 이후 강남 3구 대신 한강 벨트 비규제지역으로 풍선 효과가 발생한 점을 고려하면 이들 지역뿐 아니라 향후 시장 과열 우려가 있는 곳까지 한 번에 규제지역으로 묶을 가능성도 조심스럽게 제기된다. 일각에서는 서울 대부분 지역이 규제지역으로 지정될 수 있다는 관측도 내놓는다.

현 정부 부동산 정책 기조가 개별 대책을 산발적으로 내놓기보다 종합 대책 형식으로 무게감을 높이는 방식을 선호하는 터라 규제지역 지정 범위도 같은 맥락에서 정해지지 않겠느냐는 분석이다.

김윤덕 국토교통부 장관은 지난달 29일 출입기자단 간담회에서 문재인 정부 시절 부동산 정책이 20여차례나 발표된 사실을 언급하며 "단발성이 아니라 차분하게 종합적으로 검토해 대책을 발표할 것"이라는 방향성을 밝히기도 했다.

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규제지역과 토허구역을 병행해 추가 지정하는 강수를 내놓을 가능성도 거론된다.

애초 정부가 9·7 대책에 국토부 장관의 토허구역 지정 권한을 확대하는 방안을 포함했지만, 관련법 개정에 시일이 걸려 토허구역 지정은 추후로 미뤄질 수 있다는 관측도 적지 않았다.

그러나 비규제지역 한강 벨트에 몰리는 갭투자 수요에 대응하려면 실거주 의무를 규정한 토허구역이 가장 유효한 방책인 만큼 토허구역 카드가 당장 등장할 가능성도 있다.

관련법 개정 이전이지만 기술적으로도 가능한 방안이다.

현행 부동산 거래신고 등에 관한 법률은 토허구역이 동일 시·도 내인 경우 시·도지사에게 지정권이 있고, 2개 이상 시·도에 걸쳐 있거나 공공개발사업인 경우에만 국토부 장관에게 지정권을 부여했다.

말하자면 서울 일부 지역에 더해 경기도권인 분당과 과천까지 대상으로 한다면 국토부 장관이 토허구역 지정권을 행사하는 것이 문제 되지 않는다는 뜻이다.

한 부동산 정책 전문가는 "예컨대 서울의 특정 자치구들만 토허구역으로 지정한다면 서울시장에게 지정권이 있으나 서울과 인접한 경기도권인 분당, 과천 등까지 함께 지정하는 경우라면 국토부 장관에게도 권한이 있는 것으로 봐야 한다"고 말했다.

이같은 대책이 시행되면 집값이 과열된 지역의 거래가 위축되는 결과로 이어져 일정 기간 시장이 진정되는 효과는 거둘 수 있을 것으로 보인다. 다만 실수요자의 주택 구입 여건까지 어렵게 할 수 있다는 지적도 만만치 않을 것으로 예상된다.

박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "대출규제나 규제지역 지정은 단기적으로 고강도 대책인 만큼 과열을 진정시키는 효과는 일부 있을 것으로 보인다"면서도 "다만 집값 상승 기대심리가 여전해 시장 안정 수준에까지 이를지는 두고 봐야 할 것"이라고 말했다.

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