서울시가 시내 325개 모든 역세권을 교통 거점에서 일자리와 주거, 여가가 결합된 생활 거점으로 전면 개편하며 용적률 완화와 공공기여 부담 경감을 통해 오는 2031년까지 도심 복합개발을 본격화한다.

서울 시내 도시화 면적의 약 36%를 차지하는 역세권은 하루 1천만 명 이상이 이용하는 핵심 공간임에도 소형 필지가 많고 노후 건축물 비율이 높아 공간 활용도가 낮았다. 실제 역세권 평균 용적률은 서울 전체 평균의 1.1배 수준에 불과하며 40년 이상 된 노후 건축물 비중이 높아 체계적인 개발에 한계가 있었다. 서울시는 지난 2022년 이동 중심의 역세권을 직·주·락(직장·주거·즐거움) 생활 거점으로 전환하는 비전을 제시한 이후 용적률 완화와 35층 층수 제한 철폐 등 제도 정비를 지속해 왔다.

기존 중심지 내 153개 역에서만 가능했던 상업지역 용도지역 상향 대상을 서울 전체 325개 모든 역으로 확대해 사실상 전 지역을 생활 거점으로 전환한다. 향후 5년간 100곳을 추가 개발하며 사업성이 낮아 추진이 어려웠던 11개 자치구에 대해서는 공공기여 비율을 기존 50%에서 30%로 하향 조정해 민간 참여를 유도한다. 제도 개선 결과 2021년 이후 역세권 활성화 사업 대상지는 56개소 늘어났으며 세대수는 1만여 세대, 업무시설 면적은 53만 6658㎡를 추가 확보하는 성과를 거뒀다.

역세권 장기전세주택 공급 체계도 입지와 속도를 중심으로 전면 개편한다. 대상지 범위를 역사 반경 350m에서 500m까지 확장하고 폭 20m 이상 간선도로 교차지 200m 이내를 새롭게 포함한다. 사전 검토와 계획 검토를 통합하는 등 인허가 절차를 간소화해 기존 24개월이 소요되던 사업 기간을 5개월 이상 단축한다. 이를 통해 장기전세주택 공급 규모를 기존 127곳 12만 호에서 366곳 21만 2천 호까지 대폭 확대할 방침이다. 신혼부부와 청년을 위한 미리내집 1만 6천 세대와 공공임대주택 6,624세대는 이미 공급을 완료해 주거 안정을 지원하고 있다.

이용 수요가 집중되는 환승역은 성장거점형 도심 복합개발을 통해 고밀 개발을 유도한다. 환승역 반경 500m 이내 일반상업지역의 경우 용적률을 최대 1300%까지 허용한다. 향후 5년간 35곳의 신규 대상지를 발굴해 업무, 상업, 주거, 문화시설이 결합된 대규모 복합 거점으로 조성한다. 민간 참여를 극대화하기 위해 2026년 6월 대상지 선정 공모를 추진해 사업 실행을 위한 기반을 마련한다.

역과 역 사이 비역세권 간선도로변의 격차를 해소하기 위한 성장 잠재권 활성화 사업도 신규 도입한다. 폭 35m 이상의 주요 간선도로변을 중심으로 최대 일반상업지역까지 용도 상향을 허용해 청년 창업과 상업, 생활 SOC(사회기반시설)가 결합된 복합 공간을 구축한다. 향후 5년간 60곳을 선정해 개발하며 점 형태의 역세권 개발을 선 형태의 간선도로 개발로 확장해 서울 전역을 보행 중심 생활권으로 연결한다.

구체적인 사업 사례로는 홍제역 일대 홍제천 복원과 내부 순환로 철거 예정 구간을 활용한 수변 활성화, 용두역 인근 공연장 조성, 삼각지역 공중 보행로 설치, 신대방삼거리역 지하철 출입구 이전 등이 추진된다. 공공기여를 통해 도서관, 키즈카페, 산후조리원, 데이케어센터 등 전 세대의 수요를 반영한 생활 인프라도 함께 구축된다. 양자 퀀텀 허브와 같은 신산업 지원 시설과 공유 오피스를 배치해 일자리와 기회가 연결되는 거점으로 변화시킨다.

오세훈 서울시장은 제도 개선과 신규 사업 도입을 통해 더 많은 지역에서 역세권 활성화를 체감할 수 있도록 하겠다고 밝혔다. 민간과 공공이 협력하는 고밀 복합개발을 통해 미래세대를 위한 서울만의 도시공간을 만들겠다는 의지를 강조했다. 이번 전략은 공급 속도를 단축해 대규모 복합 거점과 생활밀착형 거점을 동시에 구축하는 입체적인 도시공간 재편에 목적을 둔다.