서울 아파트 청약 시장에서 일명 ‘국민 평형’으로 불리는 전용면적 85㎡ 이하 중소형 아파트에 대한 수요 집중 현상이 4년째 이어지고 있다. 가파른 분양가 상승과 대출 규제 강화가 맞물리면서 자금 조달 부담이 큰 대형 평형보다는 실속 있는 중소형 면적으로 청약 수요가 쏠리는 양상이다.

30일 부동산 전문 리서치업체 리얼투데이가 한국부동산원 청약홈 데이터를 분석한 결과에 따르면 올해 들어 지난 27일까지 서울에서 분양된 아파트 중 전용면적 85㎡ 이하의 1순위 평균 청약 경쟁률은 36.8대 1을 기록했다. 반면 같은 기간 전용 85㎡를 초과하는 대형 면적의 경쟁률은 6.9대 1에 그쳐 대조를 이뤘다. 이는 중소형 면적의 청약 열기가 대형보다 5배 이상 뜨거움을 보여준다.

이러한 흐름은 과거 대형 면적 선호도가 뚜렷했던 시기와는 상반된 결과다. 집값 상승기였던 2021년만 해도 전용 85㎡ 초과 평균 경쟁률은 342.8대 1에 달해 전용 85㎡ 이하인 110.7대 1보다 3배 이상 높았다. 하지만 집값이 하락세로 돌아선 2022년 전용 85㎡ 이하 경쟁률이 57.6대 1을 기록하며 전용 85㎡ 초과의 47.7대 1을 처음으로 웃돌기 시작했다.

청약 시장의 판도 변화는 최근 몇 년 사이 더욱 명확해졌다. 2024년 서울 아파트 전용 85㎡ 이하 1순위 평균 청약 경쟁률은 137.5대 1을 기록하며 대형 면적(13.0대 1)과 10배가 넘는 격차를 벌렸다. 이어 지난해인 2025년 역시 전용 85㎡ 이하 경쟁률이 169.3대 1까지 치솟으며 대형 면적인 52.7대 1을 압도했다. 가파른 분양가 상승과 대출 규제 강화 속에 실속을 중시하는 중소형 평형으로의 수요 쏠림 현상이 시장의 주류로 완전히 정착된 모습이다.

공급 물량의 희소성에도 불구하고 대형 평형의 인기가 시들해진 점도 주목할 만하다. 지난해 서울 아파트 전용 85㎡ 이하 일반 공급 물량은 1722가구였던 반면 전용 85㎡ 초과는 222가구에 불과했다. 올해 역시 현재까지 전용 85㎡ 이하가 430가구 공급되는 동안 전용 85㎡ 초과는 25가구 공급에 그쳤다. 통상 공급이 적으면 경쟁률 수치가 높아지는 경향이 있음에도 불구하고 대형 면적은 수요 자체가 급감하며 한 자릿수 경쟁률을 면치 못하고 있는 실정이다.

이러한 현상의 주요 원인으로는 급격한 분양가 상승과 엄격해진 대출 규제가 꼽힌다. 주택도시보증공사(HUG) 자료에 따르면 올해 2월 기준 서울 아파트의 3.3㎡당 평균 분양가는 5264만 원으로 집계됐다. 이는 1년 전인 4428만 원과 비교해 18.9% 상승한 수치다. 여기에 지난해 발표된 '10·15 대책'에 따라 분양가 15억 원을 초과할 경우 대출 한도가 4억 원으로 제한되고 25억 원을 초과하면 2억 원으로 묶이면서 상대적으로 고가인 중대형 아파트에 대한 진입 장벽이 더욱 높아졌다.

결국 자금 조달이 용이하고 실거주 가치가 높은 중소형 평형으로의 쏠림 현상은 당분간 지속될 것으로 보인다. 1인 가구와 2인 가구 비중이 늘어나는 인구 구조의 변화와 실용성을 중시하는 주거 문화의 확산도 이러한 흐름을 뒷받침하는 요인으로 풀이된다. 고금리 기조와 강화된 금융 규제 속에서 청약 수요자들의 선별적 청약 경향은 더욱 뚜렷해질 것으로 예상되며, 환금성이 좋은 중소형 면적 중심의 강세는 청약 시장의 보편적인 흐름으로 자리 잡을 것이라는 분석이 우세하다.