4년간 유예됐던 다주택자 양도소득세 중과가 10일부터 재개됐다. 조정대상지역에서 주택을 파는 다주택자는 이날부터 기본세율(6~45%)에 중과세율이 더해진 세금을 내야 한다. 2주택자는 20%포인트, 3주택 이상 보유자는 30%포인트가 각각 가산되며, 지방소득세까지 포함하면 3주택 이상 보유자의 최고 실효세율은 82.5%까지 치솟는다.

세 부담이 얼마나 달라지는지는 수치로 확인된다. 연합뉴스가 우병탁 신한프리미어 패스파인더 전문위원에게 의뢰해 시뮬레이션한 결과, 6년 전 15억 원에 매입한 조정대상지역 주택을 25억 원에 매도(양도차익 10억 원)할 경우, 1주택자는 6년 장기보유특별공제를 적용받아 3억3300여만 원의 양도세가 부과된다. 같은 조건에서 2주택자라면 장기보유특별공제 혜택 없이 양도세가 5억7400만 원으로 뛴다. 1주택자보다 2억4100만 원(72.4%) 더 많다. 3주택자의 세 부담은 6억8700만 원으로, 1주택자의 두 배를 넘는다.

이 제도가 마지막으로 적용됐던 건 2022년 5월 이전이다. 정부는 당시 부동산 거래 위축과 매물 감소를 이유로 중과를 유예했고 이후 수차례 연장했다. 그러나 올해 1월 말 '연장은 없다'고 못을 박으면서 시장 분위기가 바뀌기 시작했다.

부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 서울 아파트 매매 물건은 한 달 새 7만7010건에서 6만9175건으로 10.2% 줄었다. 매물 감소는 서울 25개 자치구 전역에서 나타났으며, 강북구·구로구는 고점 대비 21.9%, 중랑구 21.5%, 노원구 19.8% 순으로 감소 폭이 컸다.

중과 재개 이후 다주택자들의 선택지는 더욱 좁아졌다. 팔자니 세금이 수억 원 단위로 불어나고, 버티자니 보유세 부담이 만만치 않다. 여기에 정부가 장기보유특별공제 축소 가능성까지 거론하면서 단순 장기 보유만으로는 절세 효과를 기대하기 어려워질 수 있다는 관측이 나온다. 증여와 상속으로 우회하려 해도 증여세와 취득세 부담이 상당한 데다, 공시가격 상승과 세율 구조까지 고려하면 단순 절세 수단으로 활용하기도 쉽지 않다.

매도를 결정할 다주택자들은 이미 상당 부분 움직였고, 남은 보유자들은 당분간 정책 방향과 시장 흐름을 지켜보며 관망할 가능성이 크다는 게 시장의 중론이다. 매도와 증여, 상속 가운데 어떤 방식이 유리한지를 따져 의사결정을 하는 흐름도 강해질 것으로 전망된다.

구윤철 부총리 겸 재정경제부 장관은 8일 비상경제본부회의 겸 경제·부동산관계장관회의에서 "5월 9일 이후 매물 잠김이 나타날 수 있다는 우려가 있으나 정부의 정책 의지는 과거와 다르다"고 밝혔다. 구 부총리는 "대출 규제와 토지거래허가제로 투기적 매수가 원천 차단돼 있고, 최근 코스피 7000 돌파에서 보이듯 투자 패러다임이 부동산에서 자본시장 등 생산적 금융 부문으로 전환되고 있다"고 말했다. 그러면서 조정대상지역 매입임대아파트 사업자에게 영구히 주어지던 양도세 중과 배제 혜택도 점검하겠다고 예고했다. 향후 거론되는 카드는 임대사업자 양도세 혜택 축소, 비거주 1주택의 '세 낀 거래' 허용, 비거주 고가 1주택자의 장기보유특별공제 축소 등으로, 7월 세법 개정안에 담길 가능성이 크다.

전문가들은 중과 재개 이후 매물 잠김이 본격화하면서 한강벨트와 중저가 단지를 중심으로 가격 상승 압력이 커질 것으로 본다. 강남·한강벨트는 상징성과 희소성이 가격 하방을 지지하는 만큼 세금을 감수하고 버티려는 심리가 강하고, 실거주 수요가 많은 중저가 시장은 대출 여건과 전월세 부족이 맞물리며 실수요 거래가 이어지는 구조라는 분석이다. 다만 하반기 금리 인상 가능성과 세제 개편 변수가 남아 있는 만큼 상승세가 전방위로 확산되기보다는 입지와 상품성에 따라 지역별로 갈릴 가능성도 있다. 실제로 강남구는 최근 10주 연속 하락세를 이어가고 있어 매물 잠김이 곧바로 집값 급등으로 이어질 것이라는 단선적 전망에는 무리가 있다는 시각도 적지 않다.