정부의 고강도 대출 규제에도 서울 강남3구 등의 핵심지 집값이 다시 꿈틀대고 있다. 25억 원 초과 주택의 경우 대출 한도가 2억 원으로 묶여있지만, 현금 동원력이 있는 고가 주택 수요층에서는 제한적이라는 분석이다.

2일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서울시 서초구 반포동에 있는 '아크로리버파크' 전용면적 84㎡는 지난달 19일 63억 원에 신고가 거래가 이뤄졌다. 직전월인 4월 거래된 최고가 60억 원보다 3억 원 더 올랐다.

잠원동에 있는 '신반포자이' 전용 59㎡는 지난달 8일 38억9000만 원에 손바뀜됐다. 지난해 2월 거래된 이후 첫 거래이지만, 당시 거래된 30억6500만 원보다 8억2500만 원 더 뛰었다.

용산구 한남동에 있는 '한남더힐' 전용 59㎡는 지난달 22일 38억 원에 거래됐다. 신고가 거래로, 기존 거래보다 6억8000만 원 더 올랐다.

한동안 강남권 집값은 정부의 고강도 대출 규제로 인해 위축되는 흐름을 보였다. 지난해 10·15 대책으로 15억 원 이하 주택은 최대 5억 원, 15억~25억 원은 4억 원, 25억 원 초과 주택은 최대 2억 원까지 대출이 가능하다.

여기에 지난달 9일 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고 매물이 일시적으로 증가하면서 지난 3~4월에는 가격 조정을 받은 바 있다. 그러나 양도세 주오가 재개 이후에는 매물 잠김 현상이 나타나면서 강남 핵심지를 중심으로 신고가 거래가 잇따르고 있다는 분석이다.

한국부동산원 통계를 보면 양도세 중과 재개가 시행된 지난달 둘째주(11일 기준) 강남 아파트값은 당시 0.19% 올라 12주만에 상승세로 돌아섰다. 25억 원 초고가 주택 매수자들의 경우, 현금 창출력이 뒷받침돼있기 때문에 대출 규제를 강화하더라도 가격 하락 압력이 상대적으로 크지 않다는 분석이다.

전문가들은 상승세가 과거처럼 가파르게 이어질 것으로 단정하기는 어렵다고 분석했다. 강남권 거래량 자체는 호황기 대비 많지 않고, 다주택자 양도세 중과 재개로 인한 매물 소진이나 토지거래허가구역 연장 여부 등이 변수가 될 수 있다는 게 전문가들의 의견이다.

반면 강남권 고가 단지에서는 신고가 거래가 이어지고 있지만, 중저가 시장에서는 대출 가능 구간을 중심으로 실수요가 집중되고 있다. 대출 규제가 집값 상승을 억제하기보다 서울 부동산 시장의 양극화를 극대화하는 모양새다.

서울 아파트 시장에서는 중저가 거래 건수가 압도적인 비중을 차지하고 있다.

서울시가 분석한 지난 4월 아파트 거래자료에 따르면 서울 아파트 거래량은 6851건으로 전월보다 25.1% 증가했다. 이 가운데 15억 원 이하 거래는 5477건으로 전체의 79.9%를 차지했다. 노원구 거래량은 888건으로 서울 25개 자치구 가운데 가장 많았다.

지난달 평균 매매 거래금액에서도 격차가 뚜렷하게 나타났다. 서울부동산정보광장에 따르면 강남구 아파트 평균 매매 거래금액은 29억611만 원, 서초구는 27억1092만 원, 송파구는 21억7730만 원으로 집계됐다.

반면 노원구는 6억4761만 원, 강북구는 7억1709만 원, 도봉구는 5억6885만 원에 그쳤다. 강남구 평균 거래금액은 노원구의 약 4.5배, 도봉구의 약 5배 수준이다.

이처럼 현금 여력이 있는 수요자들은 강남권 핵심 단지로 향하고, 대출 의존도가 높은 실수요자는 중저가 시장에 집중되면서 서울 부동산 시장의 가격대별 양극화가 뚜렷해지는 흐름이다.