최근 집값이 큰 폭으로 오른 경기권 비규제지역 3곳이 규제지역과 토지거래허가구역으로 추가 지정됐다.

국토교통부는 지난 29일 주거정책심의위원회 의결을 거쳐 화성시 동탄구, 용인시 기흥구, 구리시를 조정대상지역 및 투기과열지구로 신규 지정한다고 30일 밝혔다.

규제지역 효력은 오는 7월 1일부터 시작된다. 경기도 역시 도시계획위원회를 거쳐 이들 3개 지역을 토지거래허가구역으로 지정했다. 토지거래허가구역 지정 기간은 7월 5일부터 2027년 12월 31일까지다.

올해 집값 가장 많이 오른 동탄…기흥·구리도 급등

이번 지정의 핵심 배경은 단기간 집값 급등이다.

한국부동산원에 따르면 6월 넷째 주 기준 화성시 동탄구의 올해 아파트 매매가격 누적 상승률은 11.38%로 전국에서 가장 높았다.

구리시도 상승세가 뚜렷했다. 지난해 같은 기간 0.09% 하락했던 구리시는 올해 7.87% 올랐다. 용인시 기흥구 역시 지난해 같은 기간 -0.29%였던 아파트값 변동률이 올해 6.21% 상승으로 돌아섰다.

동탄구와 기흥구는 반도체 호황에 따른 집값 상승 기대감, 수도권광역급행철도 GTX-A 개통 등 교통 호재가 겹쳤다. 구리시는 서울과 가까운 입지와 역세권 장점이 가격 상승을 이끈 요인으로 꼽힌다.

7월부터 LTV 70%→40%…유주택자는 대출 막힌다

규제지역으로 지정되면 대출 문턱이 크게 높아진다.

무주택자의 주택담보인정비율, 즉 LTV 상한은 기존 70%에서 40%로 강화된다. 처분조건부 1주택자도 같은 기준을 적용받는다.

주택 가격별 대출 한도도 차등 적용된다. 시가 15억원 이하 주택은 최대 6억원, 15억원 초과∼25억원 이하 주택은 최대 4억원, 25억원 초과 주택은 최대 2억원까지로 제한된다.

유주택자는 LTV 0%가 적용돼 사실상 주택담보대출을 받을 수 없다. 집값 상승 기대감으로 추가 매수에 나서려는 수요를 차단하겠다는 취지다.

전매·청약·세금까지 강화…다주택자 부담 커진다

규제지역 지정은 대출 규제에만 그치지 않는다.

분양권 전매 제한, 청약 재당첨 제한 등 청약·분양 관련 규제가 함께 적용된다. 다주택자에게는 취득세와 양도소득세 중과 부담도 커진다.

정비사업에서도 제한이 붙는다. 투기과열지구에서는 조합원 지위 양도 제한 등이 적용돼 재건축·재개발 투자 수요에도 영향을 줄 수 있다.

결국 이번 조치는 대출, 세금, 청약, 정비사업 전반에 걸쳐 시장 진입 장벽을 높이는 방식이다.

토지거래허가구역 지정…갭투자 사실상 차단

토지거래허가구역 지정도 핵심 변수다.

이들 3개 지역에서 주택을 사려면 관할 지자체의 허가를 받아야 한다. 주택 취득 이후에는 2년간 실거주 의무가 부여된다.

이를 어기면 이행강제금이 부과되거나 허가가 취소될 수 있다. 전세를 끼고 주택을 사는 이른바 ‘갭투자’가 사실상 어려워지는 셈이다.

정부와 지자체가 동시에 규제 카드를 꺼낸 것은 최근 경기 일부 지역의 집값 상승 속도가 심상치 않다고 판단했기 때문이다.

동탄·기흥·구리는 반도체, 교통, 서울 접근성이라는 호재를 안고 가격이 빠르게 뛰었다. 하지만 7월부터는 대출 규제와 실거주 의무가 동시에 적용되면서 매수세에도 변화가 불가피할 전망이다.