전세 계약을 맺은 임차인이 앞으로 안심전세 앱을 통해 확정일자 관련 정보를 보다 간편하게 확인할 수 있게 된다. 전세보증금 보호에 필요한 권리 발생 시점을 모바일에서 파악할 수 있도록 관련 기관이 보유한 임대차 정보를 연계하는 방식이다.

한국부동산원과 주택도시보증공사(HUG)는 전세사기 피해를 예방하고 임차인의 보증금 보호를 강화하기 위해 ‘확정일자 정보 연계’ 업무협약을 11일 체결했다고 12일 밝혔다.

이번 사업은 지난 3월 발표된 정부 합동 전세사기 방지대책의 후속 조치다. 기관별로 분산돼 있는 주택 임대차 관련 정보를 안심전세 앱에서 한눈에 확인할 수 있도록 정보 접근 방식을 개선하는 데 초점이 맞춰졌다.

핵심은 HUG가 구축하는 임대차 통합정보시스템에 한국부동산원이 보유한 확정일자 정보를 실시간 연계하는 것이다. 시스템이 구축되면 임차인은 별도의 기관을 방문하지 않고도 안심전세 앱에서 자신의 확정일자 정보와 우선변제권 효력 발생 시점 등을 간편하게 확인할 수 있게 된다.

아울러 임차인이 보증금의 적정성과 권리관계를 파악할 수 있는 ‘위험성 진단 서비스’와 함께, 임차권과 다른 권리의 선후관계를 확인할 수 있는 ‘권리순위 비교 서비스’도 제공될 예정이다.

기존에는 확정일자 부여 시점과 우선변제권 발생 여부를 확인하려면 주민센터 등 행정기관을 직접 찾아야 하는 불편이 있었지만, 앞으로는 안심전세 앱을 통해 언제든 손쉽게 조회할 수 있어 정보 접근성이 대폭 향상될 것으로 기대된다.

이헌욱 한국부동산원 원장은 “부동산은 모든 국민이 안정적으로 누려야 할 삶의 기반이자 주거 안정을 위한 핵심 과제”라며 “부동산원은 데이터 전문기관으로서 국민의 주거권 보장을 실현하고, 투명하고 안전한 임대차 시장 환경을 만드는 데 최선을 다하겠다”고 말했다.

최인호 HUG 사장도 “전세사기 예방의 핵심은 국민이 꼭 필요한 정보에 쉽고 편리하게 접근할 수 있는 환경을 만드는 것”이라며 “확정일자뿐만 아니라 다양한 임대차 관련 정보를 임차인이 안심전세 앱에서 손쉽게 확인할 수 있도록 통합정보시스템을 마련하겠다”고 밝혔다.

전·월세 계약 때 꼭 챙겨야 할 '확정일자'

확정일자는 주택 임대차계약이 특정 시점에 존재했다는 사실을 공적으로 확인할 수 있도록 임대차계약증서에 부여하는 날짜를 말한다. 현행 주택임대차보호법상 확정일자는 주택 소재지의 읍·면사무소나 동 주민센터, 시·군·구 출장소, 지방법원과 지원, 등기소, 공증인 등 법에서 정한 기관을 통해 부여받을 수 있다. 확정일자부에는 주택 소재지와 확정일자 부여일, 차임과 보증금 등의 정보가 기록된다.

확정일자가 중요한 이유는 임차인의 보증금 우선변제권과 관련돼 있기 때문이다. 다만 확정일자를 받았다는 사실만으로 보증금이 자동으로 보호되는 것은 아니다. 주택임대차보호법상 임차인이 경매나 공매 과정에서 후순위 권리자나 다른 채권자보다 우선해 보증금을 돌려받을 수 있는 우선변제권을 확보하려면 주택을 인도받고 주민등록을 마치는 등 대항요건과 함께 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춰야 한다.

대항력과 우선변제권도 구분할 필요가 있다. 대항력은 임차인이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 경우 그다음 날부터 임대인이 아닌 제3자에게 임대차관계를 주장할 수 있도록 하는 효력이다. 반면 우선변제권은 임차주택이 경매나 공매로 넘어갔을 때 일정한 요건을 갖춘 임차인이 후순위 권리자 등에 앞서 보증금을 변제받을 수 있도록 하는 권리다.

따라서 전세 계약에서는 확정일자를 받았는지 여부뿐 아니라 주택 인도와 전입신고 시점, 기존 근저당권이나 다른 임차인의 권리 등도 함께 살펴야 한다. 확정일자가 먼저 부여됐더라도 주택 인도와 주민등록 등 필요한 요건을 갖춘 시점에 따라 실제 우선순위가 달라질 수 있다. 대법원 역시 주택 인도와 주민등록을 마치기 전 또는 같은 날 확정일자를 받은 경우 우선변제권의 발생 시점을 대항력이 발생하는 시점과 연계해 판단하고 있다.

이 때문에 전세사기 예방에서는 계약서에 확정일자를 받는 절차뿐 아니라 임차주택의 선순위 권리와 보증금 규모, 임대인의 채무 상황 등을 종합적으로 확인하는 것이 중요하다. 안심전세 앱에 확정일자와 권리순위, 위험성 진단 기능이 연계되면 임차인이 여러 정보를 따로 확인해야 했던 부담을 줄이고 계약 단계에서 위험 신호를 보다 빠르게 파악하는 데 도움이 될 것으로 전망된다.