주택담보대출을 이용하는 차주들의 이자 부담이 다시 커지고 있다.

변동금리 주택담보대출의 주요 기준금리로 활용되는 코픽스가 넉 달 연속 상승한 데 이어 국채금리까지 오르면서 은행권 주담대 금리의 상승 압력이 높아지고 있다. 일부 은행의 변동형 주담대 금리 상단은 이미 연 5% 후반까지 올라왔고, 고정형 주담대 금리도 연 8%에 가까워지고 있다.

19일 은행권에 따르면 KB국민은행과 우리은행의 6개월 변동형 주택담보대출 금리는 전날보다 각각 0.13%포인트 상승했다. 금리 상단은 KB국민은행이 연 5.78%, 우리은행이 연 5.89%로 나타났다. 다른 주요 은행에서도 6개월 변동형 주담대 금리 상단이 연 5% 중반 수준에 형성된 것으로 나타났다.

코픽스 넉 달째 상승…왜 주담대 금리가 바로 오를까

이번 금리 상승의 직접적인 배경으로는 코픽스 상승이 꼽힌다.

은행연합회가 발표한 7월 신규 취급액 기준 코픽스는 연 3.18%였다. 6월 연 3.05%보다 0.13%포인트 올랐다. 코픽스는 지난 4월부터 넉 달 연속 상승했으며, 2024년 12월 연 3.22% 이후 가장 높은 수준으로 올라섰다.

코픽스는 ‘Cost of Funds Index’의 약자로, 은행이 돈을 조달하는 데 들어간 비용을 평균적으로 보여주는 지표다. 국내 8개 은행이 실제로 조달한 자금의 금리를 가중평균해 산출한다.

쉽게 말하면 은행이 예금이나 적금, 은행채 등으로 자금을 마련하는 데 드는 평균 비용이다. 은행은 이렇게 조달한 자금을 다시 가계나 기업에 대출해주기 때문에 자금 조달 비용이 높아지면 대출금리에도 상승 압력이 생긴다.

특히 코픽스와 연동된 변동금리 주담대는 코픽스가 바뀔 때마다 대출금리도 조정된다. 은행마다 적용 방식과 가산금리 등이 다르지만, 코픽스가 0.13%포인트 상승하면 코픽스 연동 대출의 기준금리 역시 같은 폭으로 움직이는 구조다.

이번에는 7월에 은행이 조달한 자금 비용이 8월 코픽스에 반영됐고, 이를 기준으로 하는 대출금리가 19일부터 조정됐다. 따라서 차주 입장에서는 코픽스 상승이 실제 대출금리 상승으로 비교적 빠르게 연결될 수 있다.

변동금리 선택했는데…금리 오르면 부담 그대로 커진다

변동금리 주담대를 이용하는 차주가 주목해야 할 부분은 앞으로의 금리 방향이다.

변동금리는 일정 기간마다 기준금리가 다시 결정되는 대출이다. 대표적으로 6개월 변동금리 상품이라면 6개월마다 새로운 기준금리를 반영해 대출금리가 조정될 수 있다.

금리가 내려가는 시기에는 기존 대출금리도 낮아질 가능성이 있지만, 반대로 시장금리와 조달금리가 올라가면 차주의 이자 부담도 커진다.

주담대 금리는 단순히 한국은행 기준금리 하나만으로 결정되지 않는다. 기준금리와 시장금리, 은행의 자금조달 비용, 가산금리, 우대금리 등이 함께 영향을 미친다.

따라서 한국은행이 기준금리를 움직이지 않더라도 시장에서 채권금리나 은행의 조달금리가 상승하면 대출금리가 오를 수 있다. 반대로 기준금리가 내려가더라도 다른 시장금리가 높게 유지되면 대출금리가 예상만큼 빠르게 떨어지지 않을 수도 있다.

현재 차주들이 주목하는 것도 이 부분이다. 이미 코픽스가 넉 달 연속 상승한 상황에서 향후 시장금리까지 추가로 오르면 변동금리 주담대를 보유한 가계의 이자 부담이 더 커질 수 있기 때문이다.

실제로 대출금리는 작은 변화만으로도 장기간 누적될 경우 부담액이 달라진다.

예를 들어 3억원을 빌린 차주가 금리 연 4%를 적용받을 경우 단순 이자 기준 연간 부담액은 1200만원이다. 금리가 연 5%가 되면 1500만원으로 300만원 증가한다. 연 6%라면 1800만원으로 4%와 비교해 연간 600만원 차이가 난다.

물론 실제 주택담보대출은 원금과 이자를 함께 갚는 방식이 일반적이어서 매월 납입액은 대출기간과 상환 방식에 따라 달라진다. 하지만 금리가 1~2%포인트만 움직여도 장기간 대출을 이용하는 차주에게 상당한 차이가 발생할 수 있다는 점은 같다.

미국 국채금리도 변수…국내 대출금리와 무슨 관계?

국내 주담대 금리에는 국내 시장뿐 아니라 해외 금융시장도 영향을 줄 수 있다.

최근 미국 등 주요국 국채금리가 높은 수준을 보이면서 국내 시장금리에도 상승 압력이 생기고 있다. 특히 미국 국채는 세계 금융시장에서 대표적인 기준금리 역할을 하기 때문에 미국 국채금리 움직임은 다른 나라의 채권금리와 금융시장에도 영향을 준다.

미국 30년물 국채금리는 최근 연 5.3%를 넘어선 것으로 전해졌다. 장기 국채금리가 상승하면 금융기관의 장기 자금조달 비용과 시장금리에도 영향을 줄 수 있다.

국내 은행의 주담대 가운데 변동금리 상품 비중이 상당한 상황에서는 코픽스와 시장금리의 움직임을 함께 지켜볼 필요가 있다.

다만 해외 국채금리가 올랐다고 해서 국내 모든 주담대 금리가 같은 폭으로 오르는 것은 아니다. 각 은행의 자금조달 구조와 상품별 기준금리, 가산금리 등이 다르기 때문이다.

고정금리도 빠르게 상승…“무조건 고정이 유리” 아니다

주택 구입을 앞둔 예비 차주들에게는 고정금리와 변동금리 가운데 어느 쪽을 선택할지도 중요한 문제가 됐다.

일반적으로 금리 상승이 예상될 때는 현재 금리를 일정 기간 고정할 수 있는 고정금리 대출에 관심이 커진다. 반대로 금리 하락 가능성이 높다면 변동금리가 향후 이자 부담을 낮추는 데 유리할 수 있다.

문제는 최근 고정형 금리 역시 빠르게 상승하고 있다는 점이다.

5대 은행의 5년 변동형 주담대 금리 상단은 지난달 초 연 6.05%에서 19일 기준 연 7.53%까지 상승했다. 현재 금리 수준만 놓고 보면 변동형과 고정형 가운데 어느 쪽을 선택할지 단순하게 판단하기 어려운 상황이다.

여기서 ‘고정금리’와 ‘혼합형 금리’를 구분할 필요도 있다. 은행권에서 흔히 말하는 5년 고정 주담대는 대출 전체 기간의 금리가 영구적으로 고정된다는 의미가 아니라 일정 기간 금리를 고정한 뒤 이후 금리가 다시 조정되는 상품이 있을 수 있다. 따라서 대출을 받을 때는 금리 고정 기간과 이후 적용되는 기준금리, 금리 변동 주기 등을 계약서에서 확인해야 한다.

또 금리 수준만 비교해서도 안 된다. 중도상환수수료, 우대금리 조건, 대출기간, 상환 방식 등을 함께 따져야 실제 부담액을 비교할 수 있다.

코픽스 올랐다고 모든 대출이 똑같이 오르는 건 아니다

픽스 상승이 주담대 금리 상승으로 이어지고 있지만 모든 대출이 동일한 방식으로 움직이는 것은 아니다.

코픽스를 기준금리로 사용하는 상품이 있는 반면 금융채 금리 등 다른 시장금리를 기준으로 삼는 상품도 있다. 같은 은행 안에서도 대출 상품에 따라 적용 기준금리가 다를 수 있다.

또 최종 대출금리는 기준금리에 은행별 가산금리를 더하고 우대금리를 빼는 방식으로 결정되는 경우가 많다. 따라서 같은 날 같은 기준금리가 적용되더라도 개인의 조건이나 상품에 따라 실제 적용금리는 달라질 수 있다.

가산금리는 은행이 대출 취급 과정에서 발생하는 비용과 위험 등을 고려해 기준금리에 추가하는 금리다. 우대금리는 급여이체, 카드 사용, 자동이체 등 은행이 정한 조건을 충족했을 때 금리를 낮춰주는 방식이다.

때문에 주담대를 새로 받는 경우에는 광고에 표시된 금리 상단만 볼 것이 아니라 자신의 조건에서 적용되는 실제 금리를 확인해야 한다.

기존 차주라면 자신의 대출이 어떤 기준금리에 연동돼 있는지부터 확인할 필요가 있다. 코픽스 연동인지, 금융채 연동인지, 변동 주기가 몇 개월인지에 따라 향후 금리 변동 시점과 폭이 달라질 수 있다.

현재의 금리 상승이 곧바로 ‘주담대 연 8% 시대’로 이어진다고 단정할 수도 없다. 대출금리는 기준금리뿐 아니라 채권시장, 은행의 조달 비용, 가산금리와 우대금리 등 여러 요소가 함께 결정하기 때문이다.

다만 코픽스가 넉 달 연속 상승하고 주요 은행의 주담대 금리 상단도 5% 후반까지 올라온 만큼, 변동금리 대출을 이용하는 차주에게는 앞으로의 금리 흐름이 월별 이자 부담에 직접적인 영향을 미칠 수 있는 상황이다. 신규 대출을 준비하는 경우에도 현재 금리만 비교하기보다 고정·변동 여부와 금리 재산정 주기, 상환 기간까지 함께 확인하는 것이 필요하다.