법인 명의로 보유한 고가 주택 10채 가운데 4채 이상이 회사 업무와 무관하게 사주 일가의 거주나 사적 용도로 이용된 것으로 나타났다. 공시가격 9억원을 넘는 고가 법인주택 2639채를 국세청이 처음으로 전수 점검한 결과다.

국세청은 이번 점검에서 사주 일가의 사적 사용이 확인된 주택이 1097채에 달했다고 밝혔다. 다만 해당 주택을 이용했다는 사실만으로 1097채 모두 탈세가 확인된 것은 아니며, 국세청은 법인자산의 사적 이용을 기업의 전반적인 세무 위험을 판단하는 주요 신호로 보고 추가 검증에 나설 방침이다.

임광현 국세청장은 23일 자신의 엑스(X·옛 트위터)에 ‘비정상의 정상화, 황제사택 관행 바로잡겠습니다’라는 제목의 글을 올리고 이 같은 전수 점검 결과를 공개했다.

이번에 점검한 대상은 국민주택 규모인 전용면적 85㎡를 초과하면서 공시가격이 9억원을 넘는 종합부동산세 과세 대상 법인주택이다. 전체 2639채 가운데 42%인 1097채는 사주 일가가 거주하거나 사적으로 사용하는 것으로 파악됐다.

나머지 1542채 가운데 1157채는 임대법인이 임대 목적으로 보유한 주택이었다. 직원 기숙사 등 업무용으로 활용되는 주택도 385채로 확인됐다.

문제는 이들 고가 법인주택의 가격 수준이다. 점검 대상 주택의 평균 공시가격은 20억원을 넘어섰다. 공시가격이 30억원을 초과하는 주택만 453채였고, 100억원을 넘는 주택도 12채에 달했다. 최고가 주택은 공시가격이 200억원을 넘는 경우도 있었다.

법인 명의로 보유한 주택이 이처럼 고가일 경우 회사가 부담하는 취득·보유 비용도 상당할 수밖에 없다. 그런데 실제 거주자는 회사 직원이 아니라 사주나 배우자, 자녀 등인 경우가 적지 않았다는 것이 국세청의 설명이다.

임 청장은 “현행 세법상 출자임원과 그 친족이 사용하는 사택의 이익 및 유지비는 과세 대상으로 명확히 규정돼 있다”며 일부 기업에서 변칙적인 무상 거주가 관행처럼 이어져 왔다고 지적했다.

사택은 기업이 임직원의 업무 수행을 위해 주거 공간을 제공하는 제도 자체가 문제되는 것은 아니다. 회사가 업무상 필요에 따라 직원에게 주택을 제공하는 것은 현실적으로 가능한 기업 복지 또는 인사제도의 하나다. 그러나 법인 명의의 주택을 회사의 업무 목적과 관계없이 지배주주나 그 가족이 개인 주택처럼 사용하는 경우에는 성격이 달라진다.

국세청이 주목하는 것도 바로 이 지점이다. 회사가 소유한 자산과 오너 개인의 재산을 사실상 구분하지 않는다면 법인 비용으로 개인의 주거비를 부담하는 결과가 발생할 수 있기 때문이다.

실제 이번 점검에서는 한강 조망이 가능한 고가 아파트나 강남·용산 등 주요 지역의 초고가 주택을 법인 명의로 취득한 뒤 사주 또는 자녀에게 제공한 사례가 확인됐다. 사주 가족의 고급 주거 공간을 회사 자산으로 마련하고 관련 비용까지 법인이 부담했다면 세법상 별도의 과세 문제가 발생할 수 있다.

다주택 규제를 피하기 위한 수단으로 법인을 활용한 것으로 의심되는 사례도 국세청 점검에서 확인됐다. 사주 개인이 보유하던 고가 주택을 법인으로 넘기거나 법인 명의로 주택을 확보한 뒤 실제로는 사주 가족이 사용하는 방식이다.

고급 콘도를 법인 명의로 보유하면서도 직원 복지를 위한 시설이라는 명분과 달리 사주 일가 또는 일부 임원들이 주로 이용한 사례도 점검 대상에 포함됐다. 회사의 자산이 직원 전체를 위한 복지시설인지, 특정인의 사적 별장이나 주거 공간인지가 중요한 판단 기준이 될 수 있다는 의미다.

이 같은 법인자산의 사적 이용은 단순히 ‘좋은 집을 회사 명의로 갖고 있다’는 문제에 그치지 않는다. 법인이 주택을 취득하는 과정에서 들어간 자금부터 보유 과정에서 발생하는 각종 비용, 실제 사용에 따른 경제적 이익까지 연결해서 살펴볼 필요가 있다.

특히 사주 일가가 별도의 임대료를 내지 않고 법인 소유 주택을 사용했다면 해당 주거 혜택이 누구에게 귀속됐는지가 중요해진다. 회사의 자산을 개인이 사실상 무상으로 사용했다면 그 경제적 이익을 세법상 어떻게 처리했는지를 확인해야 하기 때문이다.

국세청은 이번 전수조사 결과 자체를 곧바로 탈세 명단으로 해석해서는 안 된다고 선을 그었다. 법인주택을 사주 일가가 사용했다는 사실과 세법 위반이 최종적으로 확인됐다는 것은 동일하지 않다는 것이다.

예를 들어 법인이 적법한 절차에 따라 임원에게 사택을 제공하고 관련 세무 처리를 제대로 했다면 단순히 사주가 거주한다는 이유만으로 곧바로 탈세가 되는 것은 아니다. 반대로 사택 제공을 가장해 개인의 주거비를 회사가 부담하거나 관련 이익에 대한 세금 처리를 누락했다면 세무 검증 대상이 될 수 있다.

향후 국세청의 조사는 주택의 명의보다 실제 사용 관계와 비용 부담 구조를 들여다보는 방식으로 진행될 가능성이 크다. 법인이 왜 해당 주택을 취득했는지, 실제 이용자는 누구인지, 직원에게도 이용 기회가 있었는지, 사주 가족이 사용하면서 비용을 부담했는지, 관련 세금을 정상적으로 신고했는지 등을 종합적으로 확인할 수 있다.

국세청이 이번에 고가 법인주택을 전수점검한 배경에는 법인 명의 자산을 이용한 변칙적인 사익 추구를 차단하려는 목적도 있다. 개인이 직접 보유하면 각종 세금과 규제의 적용을 받을 수 있는 자산을 법인 명의로 옮겨 놓고 실제로는 개인처럼 이용한다면 법인의 본래 목적과 자산 소유의 취지가 충돌할 수 있기 때문이다.

이는 일반 직장인과의 형평성 문제로도 이어진다. 급여를 받는 근로자는 자신의 소득에 대해 원천징수 방식으로 세금을 납부하고 주거비 역시 개인의 소득에서 부담하는 경우가 일반적이다. 반면 회사의 고가 자산을 개인적인 주거 공간으로 이용하면서 그 비용을 법인이 부담한다면 같은 경제적 이익을 누리고도 세금 부담 구조가 달라질 수 있다는 지적이 나온다.

임 청장 역시 “원천징수로 세금을 한 푼도 빠짐없이 납부하고, 사무실에서는 사무용품 하나도 통제 받는 봉급생활자 입장에서는 사주의 법인 자산 사적 유용을 납득하기 어렵다”고 지적했다.

국세청은 앞으로 주택뿐 아니라 고가 콘도와 해외 사택 등으로 검증 범위를 넓힐 계획이다. 회장이나 사주의 유학 자녀에게 해외 사택을 무상으로 제공하거나 유학비를 법인 자금으로 지원하는 행위 등도 살펴보기로 했다.

여기에 법인카드의 사적 사용이나 회사 차량의 개인적 이용, 법인 소유 별장과 휴양시설의 사적 이용 등 기업의 공적 자산과 오너 개인의 재산이 뒤섞일 가능성이 있는 분야까지 검증이 확대될 수 있다.

특히 해외 사택이나 유학비의 경우 국내 부동산보다 자금 흐름을 파악하기 어려운 만큼 법인 자금이 실제로 누구를 위해 사용됐는지 확인하는 것이 핵심이 될 전망이다. 회사 업무를 위한 비용인지, 특정 가족을 위한 개인적 지출인지에 따라 세무상 판단이 달라질 수 있기 때문이다.

국세청은 사주 일가가 고가 법인주택을 사적으로 이용한 것으로 확인된 법인에 대해 기업 전반의 성실도를 엄정하게 검증한다는 방침이다. 주택 이용 자체를 기준으로 일괄적인 세무조사를 벌이는 것이 아니라, 법인자산의 사적 사용이 발견된 기업을 다른 변칙적인 자금 유출 가능성을 살펴볼 필요가 있는 대상으로 판단하겠다는 취지다.

왜 국세청은 법인 주택을 들여다봤을까?

이번 국세청의 조사는 단순히 “회사 명의로 비싼 집을 갖고 있는 것이 잘못이냐”를 따지는 데 목적이 있는 것은 아니다. 핵심은 회사 돈으로 마련한 자산이 실제로 누구를 위해 사용됐는지, 그리고 그 과정에서 사주 개인에게 돌아간 경제적 이익이 세법에 맞게 처리됐는지를 확인하는 데 있다.

일반인의 경우를 생각하면 이해하기 쉽다. 직장인이 월급으로 20억원짜리 집을 샀다면 그 집은 당연히 개인 재산이다. 집을 사는 데 들어간 돈도 본인이 세금을 낸 뒤 마련한 소득에서 나와야 한다. 반면 회사가 20억원짜리 주택을 사서 회사 명의로 등기한 뒤 사주가 가족과 함께 아무런 대가 없이 거주한다면 상황이 달라진다.

형식적으로는 회사 재산이지만 실제로는 사주가 개인 주택처럼 이용하는 셈이다. 주택 구입비와 보유에 들어가는 비용을 회사가 부담하면서 사주 일가는 주거 혜택을 얻는 구조가 될 수 있다. 국세청이 바로 이 부분을 문제 삼는 것이다.

그렇다고 사주나 임원이 회사가 마련한 집에 산다는 이유만으로 모두 문제가 되는 것은 아니다. 세법상 ‘사택’이라는 제도 자체가 존재한다. 사용자가 소유한 주택을 일정한 요건에 해당하는 종업원이나 임원에게 무상 또는 저가로 제공하는 경우가 사택에 해당할 수 있다.

중요한 것은 ‘사택이라는 이름을 붙였느냐’가 아니라 실제 성격이다. 회사의 업무상 필요에 따라 임직원에게 제공한 주택인지, 아니면 회사가 오너 가족의 개인적인 주거비를 대신 부담한 것인지에 따라 세무상 판단이 달라질 수 있다.

법인 명의로 집을 사면 왜 문제가 될 수 있나

법인은 개인과 별개의 경제주체다. 회사의 돈은 대표나 대주주의 개인 돈과 원칙적으로 구분돼야 한다. 주주가 회사를 소유하고 있다고 해서 회사 통장에 있는 돈을 자신의 생활비처럼 사용할 수 없는 이유도 여기에 있다.

예를 들어 회사가 20억원을 들여 주택을 구입했다고 가정해보자. 그 집을 직원들의 숙소로 활용한다면 회사가 업무를 위해 자산을 취득한 것으로 볼 여지가 있다. 하지만 실제로는 회장 가족만 거주하고 직원들은 이용하지 못한다면 회사 자산을 특정 개인에게 제공한 것으로 볼 가능성이 커진다.

더욱이 회사가 주택의 관리비나 유지비까지 부담한다면 개인이 부담해야 할 주거 관련 비용을 회사가 대신 내는 효과가 발생할 수 있다. 이런 혜택이 적절한 소득 처리나 세금 신고 없이 제공됐다면 국세청 입장에서는 확인할 필요가 생긴다.

특수관계인과 법인 사이의 거래가 세무당국의 관심 대상이 되는 것도 같은 이유다. 세법은 친족이나 경제적·경영적으로 밀접한 관계에 있는 사람들을 특수관계인으로 규정하고, 이들 사이의 거래에서 부당하게 세금 부담을 줄이는 행위를 방지하기 위한 여러 규정을 두고 있다.

따라서 이번 조사에서 국세청이 보는 것은 단순한 ‘집의 가격’이 아니다. 누가 거주했는지, 어떤 목적으로 구입했는지, 회사가 어떤 비용을 부담했는지, 임직원에게 실제로 사택으로 제공된 것인지, 사주 일가의 사용에 따른 세무 처리가 있었는지 등을 함께 살펴보는 것이 핵심이다.

일반 직장인과의 형평성 문제도

국세청이 ‘황제사택’이라는 표현을 사용하는 배경에는 세금 부담의 형평성 문제도 있다.

봉급생활자는 급여를 받을 때 세금이 원천징수된다. 회사가 월급을 지급하면 소득세 등이 먼저 빠지고, 남은 돈으로 주거비와 생활비를 부담한다. 반면 법인 자산을 이용해 개인의 주거비를 사실상 회사가 부담한다면 개인이 자신의 소득으로 지출했어야 할 비용을 회사가 대신 부담하는 결과가 나타날 수 있다.

예컨대 개인이 월 500만원의 주거비를 자신의 돈으로 부담하는 것과, 회사가 소유한 고가 주택에서 무상으로 생활하면서 회사가 관련 비용까지 부담하는 것은 경제적 실질이 다르다. 후자의 경우 거주자는 현금으로 돈을 받지 않더라도 주거비를 아끼는 만큼 경제적 이익을 얻는다.

국세청이 법인자산의 사적 이용을 단순한 기업 내부 문제로 보지 않는 이유가 여기에 있다. 회사의 비용으로 특정 개인에게 이익이 돌아갔다면 그 이익에 대한 세금 문제가 발생할 수 있기 때문이다.

‘법인 명의’가 세금 회피 수단이 돼서는 안 된다는 의미

이번 조사의 또 다른 핵심은 법인이라는 형식을 이용해 개인이 부담해야 할 세금이나 비용을 사실상 회사에 떠넘기는 행위를 막겠다는 데 있다.

특히 고가 주택은 금액 자체가 크기 때문에 문제가 발생했을 때 세금 차이도 커질 수 있다. 국세청이 조사 대상으로 삼은 법인주택의 평균 공시가격이 20억원을 넘었고, 100억원을 초과하는 주택도 12채에 달했다는 점에서 단순한 소액 복지 혜택과는 차이가 있다.

물론 법인 명의로 주택을 보유하는 것 자체가 불법은 아니다. 임대사업을 하는 법인이 임대용 주택을 보유하거나, 기업이 직원 기숙사를 마련하거나, 업무상 필요한 사택을 제공하는 것은 정상적인 기업 활동에 해당할 수 있다.

문제는 명목과 실제 사용이 다를 때다. ‘직원 복지용’이라고 해놓고 실제로는 사주 가족만 사용하거나, 회사가 업무 목적이라고 설명하면서 사실상 개인 별장처럼 이용한다면 세무당국이 그 실질을 확인할 이유가 생긴다.

국세청이 이번에 2639채를 한꺼번에 들여다본 것도 특정 기업 몇 곳의 사례만 보는 것보다 전체 시장에서 이런 관행이 어느 정도 퍼져 있는지를 확인하기 위한 성격이 강하다.