올해 들어 16% 넘게 오른 경기 화성 동탄 아파트 시장에 삼성전자 임직원 대상 저금리 주택대출이라는 새로운 변수가 등장했다.

다음 달부터 무주택 삼성전자 임직원이 최대 5억원을 연 1.5% 금리로 빌릴 수 있게 되면서 동탄 주택시장에 추가 매수세가 유입될지 관심이 커지고 있다.

한국부동산원에 따르면 올해 들어 지난 17일까지 동탄구 아파트 매매가격은 16.3% 상승했다. 같은 기간 전셋값도 10.9% 올랐다. 매매가격뿐 아니라 전세가격까지 함께 상승하면서 실수요자들의 주거비 부담도 커지는 모습이다.

동탄은 삼성전자 화성·기흥사업장과 가까운 데다 반도체 관련 기업과 연구시설 등이 자리 잡고 있어 직주근접을 원하는 수요가 꾸준한 지역으로 꼽힌다. 여기에 수도권광역급행철도(GTX)-A가 개통되면서 서울 접근성이 개선됐고, 교통망 확충에 대한 기대까지 더해지면서 아파트 시장의 상승세가 두드러졌다.

최근 거래에서도 이러한 분위기가 확인된다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장이 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과, 지난 6월부터 8월 25일까지 동탄구에서 거래된 아파트 면적 유형 494개 가운데 319개에서 해당 기간 최고가 거래가 발생했다. 전체의 64.6%에 해당하는 수치로, 같은 기간 경기도에서 가장 높은 비율이었다.

단순히 일부 초고가 아파트의 가격이 오른 것이 아니라 다양한 면적 유형에서 최고가 거래가 확인됐다는 점에서 최근 동탄의 가격 상승세가 특정 단지에만 국한된 현상은 아니라는 분석이 가능하다.

이런 상황에서 삼성전자가 다음 달부터 임직원 주택대출 제도를 시행하면서 시장의 관심이 더욱 커지고 있다. 대출 대상은 무주택 임직원이며, 주택가격과 면적 등 일정한 조건을 충족해야 한다. 최대 대출금액은 5억원이고 금리는 연 1.5% 수준으로 알려졌다.

저금리 대출의 가장 큰 의미는 주택 구입에 필요한 자금 가운데 상당 부분을 상대적으로 낮은 비용으로 조달할 수 있다는 데 있다. 특히 최근처럼 시중 주택담보대출 금리가 연 1.5%보다 높은 상황에서는 금리 차이에 따른 금융비용 부담을 크게 낮출 수 있다.

예를 들어 5억원을 단순히 연 1.5% 금리로 빌린다고 가정하면 1년 이자는 단순 계산상 750만원이다. 실제 대출에서는 상환 방식과 대출 기간, 개인별 조건 등에 따라 부담액이 달라지지만, 주택 구입 자금의 상당 부분을 낮은 금리로 조달할 수 있다는 점 자체가 매수자의 자금 계획에 영향을 줄 수 있다.

특히 동탄에는 삼성전자 임직원들이 대출 대상에 포함될 수 있는 중소형 아파트가 적지 않다는 점이 변수다. 현재 알려진 대출 조건은 주택가격 25억원 이하, 전용면적 85㎡ 이하 등으로 제한돼 있다. 동탄의 아파트 가운데 이 조건에 해당하는 주택이 많기 때문에 대출 시행 이후 실제 매수 문의가 늘어날 가능성이 제기되고 있다.

현지 중개업계에서도 대출 시행을 앞두고 동탄을 비롯한 경기 남부 지역에서 삼성전자 임직원들의 주택 매수 문의가 늘고 있다는 설명이 나온다. 삼성전자 사업장과 출퇴근 거리가 가까운 단지일수록 실수요자의 관심이 집중될 가능성이 있다.

다만 삼성전자 임직원 대상 대출이 곧바로 동탄 아파트 전체의 급등으로 이어진다고 보기는 어렵다. 우선 대출 대상 자체가 삼성전자 무주택 임직원으로 한정돼 있다. 모든 동탄 주민이 이용할 수 있는 대출이 아니기 때문에 시장 전체의 구매력을 일시에 끌어올리는 정책과는 성격이 다르다.

주택가격과 면적 제한도 있다. 25억원을 넘는 주택이나 전용면적 85㎡를 초과하는 주택은 대출 조건에서 제외될 수 있어 고가 대형 아파트에는 직접적인 영향이 제한적이다. 결국 이번 대출 제도의 효과는 조건에 맞는 중소형 주택 가운데 삼성전자 사업장과의 통근 편의성이 좋은 단지에 상대적으로 집중될 가능성이 있다.

또한 주택을 구입할 때는 대출금리만으로 결정할 수 없다. 매수자는 대출 원금과 이자를 갚을 수 있는지를 비롯해 취득세, 중개보수, 이사비용 등 추가 비용까지 고려해야 한다. 대출 한도가 5억원이라고 해서 주택가격이 5억원 더 올라갈 수 있는 것은 아니다. 실제 구매 가능한 가격은 개인의 소득과 기존 부채, 보유 현금, 대출 상환능력 등에 따라 달라진다.

이미 동탄 아파트 가격이 상당 폭 오른 점도 변수다. 올해 들어 매매가격이 16.3% 상승한 만큼 지난해나 연초보다 높은 가격에 주택을 매수해야 하는 경우가 많아졌다. 낮은 금리로 자금을 빌릴 수 있다는 장점이 있더라도 주택 자체의 가격이 높아지면 초기 자금 부담과 향후 상환 부담은 커질 수 있다.

전셋값 상승도 매매시장에 영향을 미칠 수 있다. 올해 동탄구 전셋값은 10.9% 올랐다. 전세가격이 오르면 전세를 유지하는 데 필요한 비용이 커지고, 일부 실수요자는 전세와 매매가격 차이를 비교해 주택 구입을 선택할 수 있다. 반대로 높은 집값 때문에 매수를 미루는 수요도 있을 수 있어 전셋값 상승이 모든 수요자를 매매시장으로 이동시키는 것은 아니다.

동탄의 교통 여건 역시 주택가격을 좌우하는 주요 요소다. GTX-A는 수도권 광역교통망의 핵심 사업 가운데 하나로 동탄과 수도권 주요 지역을 연결한다. 교통망 개선은 출퇴근 시간을 줄이고 서울 및 다른 수도권 지역과의 접근성을 높이는 효과가 있어 역세권이나 주요 교통시설 접근성이 좋은 단지의 주거 선호도에 영향을 줄 수 있다.

다만 GTX-A 개통과 반도체 산업에 대한 기대가 이미 상당 부분 주택가격에 반영됐는지도 살펴봐야 한다. 주택가격은 미래의 개발 기대뿐 아니라 실제 거래량과 금리, 대출 규제, 공급 물량, 지역 경제 여건 등 여러 요인의 영향을 동시에 받기 때문이다.

향후 시장에서는 삼성전자 임직원 대출이 실제 거래 증가로 이어지는지, 어떤 가격대와 면적의 주택에 수요가 집중되는지가 중요한 지표가 될 전망이다. 문의가 늘어나는 것과 실제 계약이 체결되는 것은 다르기 때문에 대출 시행 이후 국토교통부 실거래가에 나타나는 거래량과 가격 변화를 함께 확인할 필요가 있다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “당분간 동탄 아파트 시장은 ‘전면적인 급등’보다는 직주근접성과 상품성이 우수한 선호 단지를 중심으로 최고가가 이어지는 차별화 장세가 지속할 가능성이 크다”며 “9월 이후 중소형·역세권 아파트를 중심으로 거래량과 가격 흐름을 자세히 지켜볼 필요가 있다”고 말했다.

정리하자면 삼성전자의 연 1.5% 주택대출은 동탄 주택시장에 추가적인 매수 여력을 제공하는 요인이 될 수 있지만, 적용 대상과 주택 조건이 제한돼 있다는 점에서 동탄 전체 가격을 일률적으로 끌어올리는 요인으로 단정하기는 어렵다.

이미 올해 큰 폭의 상승을 기록한 만큼 앞으로는 삼성전자 임직원 수요가 실제 거래로 얼마나 이어지는지, 특히 중소형·역세권·직주근접 단지를 중심으로 가격 차별화가 나타나는지를 지켜봐야 한다.