세계적인 베스트셀러 '부자 아빠 가난한 아빠'의 저자 로버트 기요사키가 부동산 투자 과정에서 12억 달러 규모의 부채를 안고 있다고 밝혀 화제가 된 가운데, 해당 금액은 개인의 채무가 아닌 공동 투자 자산에 연결된 담보 대출금과 위험 분산 목적의 절세 전략인 것으로 확인됐다.

미국 뉴욕포스트와 배니티페어 등 주요 외신에 따르면 기요사키는 팟캐스트 '겟 리치 에듀케이션'에 출연해 자신이 12억 달러(약 1조 6000억 원)의 빚을 지고 있다는 사실을 공식 밝혔다. 기요사키는 1974년부터 부채와 부동산 운용 방식을 오랜 기간 공부해 왔다며 사전 공부 없이 일반 투자자들이 자신의 투자 방식을 무작정 따라 해서는 안 된다고 강조했다. 부채를 활용하려면 충분한 연구와 학습이 선행돼야 한다는 취지다.

외신 매체들이 분석한 부채의 세부 구조를 살펴보면 공개된 12억 달러는 기요사키 개인이 홀로 상환 책임만 떠안는 형태의 단순 채무가 아니다. 그의 사업 파트너이자 전 부인인 킴 기요사키는 배니티페어와의 인터뷰에서 파트너들과 함께 약 1500가구 규모의 아파트를 보유하고 있다고 설명했다. 12억 달러 상당의 부채 역시 실물 부동산 자산 포트폴리오에 연결된 담보대출 총액이며, 실물 부동산을 담보로 설정한 대출금 구조이기에 기요사키 개인에게 직접 귀속되는 채무 부담은 크지 않다.

기요사키가 활용해 온 투자 기법은 전형적인 부채 레버리지(타인 자본을 활용해 자기자본 이익률을 극대화하는 투자 전략)와 비과세 자금 확보 구조를 띠고 있다. 수익을 창출하는 자산을 사기 위해 '좋은 빚'을 적극 활용해 온 기요사키는 보유 부동산 가격이 오르면 증액된 자산 가치를 담보로 추가 대출을 받아 새로운 수익형 자산을 매입하는 방식을 써 왔다. 부동산을 직접 매각해 차익을 실현할 경우 양도소득세를 포함한 과세 부담이 발생하지만, 담보대출금은 소득으로 규정되지 않아 소득세 비과세 혜택을 누리면서 투자 자금을 지속 확보할 수 있다는 금융상 구조를 적극 활용한 결과다.

재무적 위험 전이를 차단하고자 개별 투자 건마다 독립된 유한책임회사(LLC, 주주가 출자한 자산 범위 내에서만 법적 책임을 지는 기업 형태)를 개별 설립해 법적·재무적 방화벽을 세웠다. 특정 사업체나 단일 부동산에서 채무불이행 상황이나 문제가 발생하더라도 유한책임 원칙에 따라 손실이 다른 자산이나 개인 재산 영역으로 확산되는 것을 구조적으로 차단했다. 기요사키는 사업 운용 중 모든 것이 잘못되는 상황이 오더라도 변호사와 상의하면 된다며 이것이 부자들이 자산을 운용하고 게임을 하는 방식이라고 강조했다.

이 같은 고레버리지 투자 전략을 둘러싼 전문가들의 평가는 엇갈린다. 부동산 투자자인 데이비드 A. 페레즈 세무사는 부동산을 담보로 상당한 규모의 부채를 활용하는 방식에 대해 훌륭한 전략이라며 실제 시장에서 매우 일반적인 일이라고 평가했다. 미국 컨설팅업체 JPTD파트너스의 존 풀 설립자는 12억 달러라는 막대한 수치에 주목하며 빚을 지려면 자신이 무엇을 하고 있는지 정확히 알아야 한다고 경고했다. 레버리지는 자산 가격이 오르는 상승장에서는 아름답게 작동하는 도구지만 상승세가 멈추고 시장이 하락세로 전환되는 길목에서는 재정적으로 내려오는 길에 전기톱처럼 작용할 수 있다고 지적했다. 부동산 가격 상승이 영원히 이어지지 않는 만큼 기요사키에게는 '부자 아빠의 부채'일 수 있어도 평범한 투자자에게는 '가난한 아빠의 파산'이 될 수 있다는 경고다.

실제로 기요사키가 운영했던 사업체가 과도한 법적 분쟁 끝에 파산 절차에 들어갔던 과거 이력도 재조명받고 있다. 기요사키가 소유하고 운영했던 사업체인 리치글로벌LLC는 지난 2012년 법원으로부터 약 2400만 달러 규모의 배상 판결을 받은 직후 법원에 파산을 신청했다.

1997년 출간된 베스트셀러 '부자 아빠 가난한 아빠'는 전 세계에서 4400만 부 이상 판매되며 기요사키를 세계적인 금융·자기계발 작가로 알렸다. 책을 통해 현금과 저축보다 수익을 만들어내는 자산 보유의 중요성을 강조해 온 기요사키는 최근에도 달러 가치 하락에 대비해 금, 은, 비트코인 등 다양한 실물 및 대체 자산에 투자할 것을 거듭 제안하고 있다.