경기 광명시에서 분양 당시 가격으로 공급되는 무순위 청약 물량이 잇따라 나오면서 최대 7억원 안팎의 분양가와 실거래가 차이가 발생한 단지에 청약 수요가 몰리고 있다.

한국부동산원 청약홈에 따르면 22일에는 광명시 철산동 ‘철산자이 더 헤리티지’ 4가구의 무순위 청약 접수가 진행되고, 23일에는 ‘철산자이 브리에르’ 2가구가 접수를 받는다. 모두 이미 입주가 진행된 신축 아파트에서 나온 물량으로, 최초 공급 당시 책정된 분양가를 적용받는 것이 특징이다.

철산자이 더 헤리티지는 철산주공 8·9단지를 재건축한 단지다. 지하 3층~지상 최고 40층, 23개동에 총 3804가구가 들어섰으며 지난해 5월 입주를 마쳤다.

이번 무순위 청약에서는 전용면적 59㎡A 3가구와 59㎡C 1가구가 공급된다. 가구별 분양가는 7억1700만원에서 8억800만원으로 책정됐다. 현재 같은 전용면적 아파트의 거래가격과 비교하면 분양가와 시장가격 사이에 상당한 차이가 있다.

국토교통부 실거래가 기준으로 지난달 이 단지의 동일 면적 주택은 최고 14억2500만원에 거래됐다. 분양가가 가장 높은 8억800만원짜리 물량과 비교해도 약 6억원 이상 차이가 나며, 가장 낮은 분양가인 7억1700만원과 비교하면 격차가 약 7억원에 이른다.

무순위 청약 물량은 일반적인 분양 일정이 끝난 뒤 계약 취소나 부적격 당첨 등의 사유로 발생한 잔여 가구를 대상으로 하는 경우가 많다. 이번 철산자이 더 헤리티지 역시 이미 입주가 완료된 단지에서 청약 물량이 다시 나온 만큼 입주까지 수년을 기다려야 하는 신규 분양과는 상황이 다르다.

청약 신청을 앞둔 사람은 공급 유형과 신청 자격을 가구별로 확인할 필요가 있다. 같은 단지에서 여러 주택형이 공급되더라도 각 물량의 주택형과 공급 방식이 다를 수 있기 때문이다. 이번 물량은 전용 59㎡로 구성돼 있어 중소형 아파트를 찾는 수요자가 관심을 보이고 있다.

철산자이 브리에르에서도 무순위 청약이 이어진다. 이 단지는 철산동 일대에 조성돼 올해 1월 입주를 시작했다. 이번 공급 물량은 전용면적 59㎡A 생애최초 특별공급 1가구와 59㎡B 일반공급 1가구다.

전용 59㎡A의 분양가는 8억170만원이며 59㎡B는 8억6670만원이다. 지난 4월 같은 전용면적 주택이 12억7500만원에 거래된 사례가 있어 분양가와 최근 거래가격의 차이는 약 4억원 수준이다.

두 단지에서 공급되는 주택의 가격 차이를 비교할 때는 단순히 최고 거래가와 분양가를 대조하는 것 외에도 주택형을 확인해야 한다. 같은 전용면적이라도 A형과 B형, C형처럼 세부 주택형이 나뉘어 있고 동·층·향 등에 따라 실제 거래가격이 달라질 수 있다.

분양가와 실거래가의 차이가 곧바로 실제 수익으로 확정되는 것은 아니다. 당첨 이후 취득 과정에서는 취득세 등 세금과 각종 비용이 발생할 수 있으며, 향후 매도 시점의 시장가격도 현재 거래가격과 달라질 수 있다. 청약 신청자는 청약홈에 게시된 모집공고에서 정확한 분양대금과 계약 조건, 전매 관련 사항 등을 확인해야 한다.

이번 공급에 관심이 집중되는 배경에는 광명 지역의 신규 아파트 분양가격 상승도 있다. 부동산114 자료를 보면 광명시 아파트의 3.3㎡당 평균 분양가는 2020년 1954만원에서 지난해 4308만원으로 상승했다. 5년 사이 120.5% 높아진 수준이다.

같은 기간 서울의 3.3㎡당 평균 분양가 상승률은 93.9%, 경기도는 44.4%였다. 광명시의 상승 폭은 서울과 경기도 전체 평균보다 컸다. 신규 공급가격이 높아지면서 과거 분양가를 적용하는 무순위 청약 물량과 최근 신규 분양 단지 사이의 가격 차이도 커지고 있다.

지난해 11월 분양한 ‘힐스테이트 광명11’의 경우 전용면적 59㎡ 최소 분양가가 11억6940만원이었다. 철산자이 더 헤리티지에서 이번에 공급되는 같은 규모의 주택 가운데 가장 낮은 분양가와 비교하면 4억원 이상 차이가 난다.

광명에서 분양가가 크게 오른 것은 서울과 가까운 입지에 재건축·재개발을 통한 신축 아파트 공급이 이어진 영향과도 맞물려 있다. 기존 노후 주거지가 대규모 신축 단지로 바뀌면서 새 아파트의 분양가격이 과거 공급가격과 다른 수준으로 형성됐다.

무순위 청약은 일반공급에서 적용되는 청약가점제와 다른 방식으로 당첨자를 선정하는 물량이 있다. 청약가점은 무주택 기간, 부양가족 수, 청약통장 가입기간 등을 바탕으로 산정되기 때문에 사회생활을 시작한 지 오래되지 않은 청약자의 경우 상대적으로 높은 점수를 확보하기 어려운 구조다.

추첨 방식의 무순위 물량에서는 가점이 당첨자를 직접 결정하는 요소가 아니다. 이에 따라 청약통장 가입기간이나 부양가족 수가 짧은 신청자도 추첨 대상이 될 수 있다. 2030세대가 무순위 청약을 주목하는 이유도 이 같은 청약 방식과 관련이 있다.

이번 철산자이 더 헤리티지 물량은 22일 접수가 진행되며 철산자이 브리에르는 23일 접수가 예정돼 있다. 신청자는 청약홈에서 해당 단지의 모집공고를 확인한 뒤 본인의 거주지역과 주택 보유 여부, 공급 유형별 자격, 재당첨 제한 및 부적격 당첨 관련 사항을 살펴봐야 한다.

특별공급 물량과 일반공급 물량은 신청 자격이 서로 다르다는 점도 확인해야 한다. 철산자이 브리에르에서 공급되는 59㎡A는 생애최초 특별공급이고 59㎡B는 일반공급으로 분류돼 같은 단지의 무순위 청약이라도 신청 조건이 동일하지 않다.

또 무순위 청약은 물량이 적은 만큼 신청자가 많을 경우 경쟁률이 높아질 수 있다. 특히 분양가와 최근 거래가격 사이에 큰 차이가 있는 단지는 청약 신청 전에 실제 거래가격이 어느 시점에 형성됐는지, 같은 주택형에서 최근 거래가 이어지고 있는지를 함께 살펴보는 것이 필요하다.

광명시에서 공급가격과 현재 시장가격의 차이가 큰 무순위 물량이 나온 것은 최근 신규 아파트 분양가가 높아진 시장 상황과 맞물려 있다. 철산자이 더 헤리티지와 철산자이 브리에르의 이번 공급은 입주가 시작된 신축 단지의 일부 가구를 과거 분양가격으로 다시 공급하는 사례라는 점에서 일반적인 신규 분양과 가격 형성 과정이 다르다.