서울 아파트 세입자들의 월세 부담이 외곽 지역까지 번지고 있다. 노원·강북·관악 등 중저가 아파트가 몰린 지역에서도 전용면적 84㎡ 아파트 월세가 300만원을 넘어섰다. 전세 매물이 줄면서 월세 시장으로 넘어온 수요가 가격을 끌어올리고 있다.

서울 전체 월세 수준도 1년 새 크게 뛰었다. 한국부동산원에 따르면 8월 서울 아파트 평균 월세는 164만1000원으로 1년 전보다 약 14% 올랐다. 월세로 집을 구하는 세입자도 늘었다. 국토교통부 8월 주택통계에 따르면 올해 1~8월 서울 전·월세 거래 가운데 월세 비중은 69.9%로 1년 전보다 5.8%포인트 높아졌다. 전국 월세 비중도 68.5%로 역대 최고 수준을 기록했다. 세입자 10명 가운데 7명꼴로 매달 집세를 내고 있는 셈이다.

고액 월세는 이제 강남권만의 이야기가 아니다. 조선일보가 15일 보도한 내용에 따르면 노원·도봉·강북구에서 올해 1~9월 체결된 월세 300만원 이상 아파트 계약은 12건이다. 지난해 같은 기간에는 1건이었다. 같은 보도에 따르면 강북구 미아동 한화포레나미아 전용 84㎡는 6월 보증금 5000만원, 월세 315만원에 계약됐다. 노원구 상계동 노원롯데캐슬시그니처 같은 면적은 3월 보증금 1억5000만원, 월세 300만원에 거래됐다. 관악구 봉천동 e편한세상 서울대입구2단지 전용 84㎡도 7월 보증금 1억원, 월세 300만원에 계약됐다. 이 단지 같은 면적은 지난해 11월 같은 보증금에 월세 250만원이었다.

월세가 오르는 속도도 이례적이다. 조선일보가 한국부동산원 주택가격동향 조사를 분석한 결과에 따르면 서울 아파트 월세가격지수는 이재명 정부가 출범한 지난해 6월부터 올해 8월까지 14개월 동안 9.72% 올랐다. 통계 집계가 시작된 2015년 6월부터 지난해 6월까지 10년간의 누적 상승률 7.28%보다 높다. 월평균 상승률로 따지면 현 정부 기간은 0.69%다. 윤석열 정부(0.08%)의 8.6배, 문재인 정부(0.06%)의 11.5배에 이른다.

세입자들이 월세로 향하는 것은 전세를 구하기가 그만큼 어려워졌기 때문이다. 부동산 빅데이터 업체 아실 집계를 보면 서울 아파트 전세 매물은 이달 10일 기준 2만331건으로 1년 전보다 10% 넘게 줄었다. 같은 기간 경기도 전세 매물은 36% 감소했다. 실제 계약도 줄었다. 국토교통부 실거래가 공개시스템 기준으로 지난해 11월부터 올해 9월까지 서울 아파트 전세 거래량은 10만9198건이다. 전년 같은 기간 13만9484건보다 21.7% 적다.

물건이 귀해지면서 전셋값도 계속 오르고 있다. 한국부동산원이 15일 발표한 10월 둘째 주(12일 기준) 주간 아파트 가격 동향에서 서울 아파트 전셋값은 0.18% 올라 전주(0.16%)보다 오름폭이 커졌다. 성북구(0.39%), 노원구(0.38%), 중랑구(0.37%)의 상승폭이 컸다. 고액 월세 계약이 잇따르는 동북권 외곽 지역에서 전셋값도 가장 빠르게 오르고 있다.

전세 공급이 줄어든 배경으로는 지난해 10월 15일 발표된 부동산 대책이 꼽힌다. 정부는 이 대책으로 서울 전역을 토지거래허가구역으로 지정했다. 허가구역 안에서 아파트를 사려면 직접 들어가 2년간 살아야 한다. 세입자를 들인 채 집을 사는 방식이 금지되면서 매매가 이뤄질 때마다 임대 물건 하나가 시장에서 빠지는 구조가 만들어졌다. 한국부동산원 통계로 보면 대책 직후인 지난해 10월 셋째 주부터 이달 첫째 주까지 서울 아파트 전셋값은 9.96% 올랐다. 대책 이전 1년 상승률 2.41%의 4배가 넘는다.

기존 세입자들도 움직이지 않고 있다. 서울시 집계에 따르면 8월 서울 아파트 전세 거래 가운데 갱신 계약 비중은 58.9%로 1년 전 43.7%보다 15.2%포인트 높아졌다. 살던 집에서 계약을 연장하는 세입자가 늘수록 새로 시장에 나오는 물건은 줄어든다. 결혼이나 취업으로 새로 집을 구해야 하는 사람일수록 월세 말고는 선택지가 없는 상황이다.

정부는 규제 기조를 유지하겠다는 입장이다. 홍지선 국토교통부 장관은 7일 국회 국토교통위원회 국정감사에서 전세 감소를 1인 가구 증가와 전세사기 여파에 따른 '메가트렌드'로 평가했다. 홍 장관은 "연말까지 가면 어느 정도 주택가격이 안정화되고 상승률 폭이 줄어들 것으로 전망하고 있다"고 말했다. 규제에 대해서는 "지금 대규모 공급이 물리적으로 당분간 어려운 시점에서 어느 정도의 규제는 불가피하다"는 입장을 밝혔다. 올해 말 만료되는 토지거래허가구역 지정을 두고도 "현재 상황으로 보면 토지거래허가제에 대한 어느 정도 수요가 있다고 보고 있다"며 연장 가능성을 열어뒀다.

시장의 수급 여건은 정부 전망과 다른 방향을 가리킨다. 부동산R114에 따르면 올해부터 2030년까지 서울 재개발·재건축 사업으로 이주해야 하는 가구는 약 17만9000가구다. 2028년 한 해 이주 물량만 4만5256가구로 같은 해 입주 예정 물량의 3배에 이른다. 새 집 공급은 이를 따라가지 못하고 있다. 올해 1~8월 수도권 주택 착공 물량은 8만6739가구로 정부가 제시한 올해 목표 26만8000가구의 3분의 1 수준에 그쳤다.

아파트 월세를 감당하지 못하는 수요가 옮겨 가는 오피스텔 시장에서도 임대료가 오르고 있다. 한국부동산원이 15일 발표한 3분기 오피스텔 가격 동향 조사에서 서울 오피스텔 월세는 전분기보다 1.02% 올랐다. 7월 0.31%, 8월 0.34%, 9월 0.37%로 매달 오름폭이 커졌다. 같은 기간 서울 오피스텔 매매가격은 0.07% 오르는 데 그쳤다. 9월 서울 오피스텔 평균 월세는 96만1000원이다.