아파트 사다리에서 밀려난 수요가 빌라로 몰리고 있다. 한동안 침체에 빠졌던 서울 빌라가 올해 들어 5년 만의 최대 거래량과 역대 최고 평균 매매가를 동시에 갈아치웠다. 2007~2008년 뉴타운 붐, 2020~2021년 집값 폭등기에 이은 ‘3차 빌라 광풍'이라는 말까지 나온다.

국토교통부 통계에 따르면 올해 1~9월 서울 빌라(다세대·연립) 매매 거래량은 3만1258건이다. 1~9월 거래량이 3만건을 넘은 건 4만9090건을 기록한 2021년 이후 5년 만이다. 지난해 같은 기간 2만6629건과 비교하면 17%가량 늘었다.

값도 가파르게 뛰었다. 올해 1~9월 서울 빌라 매매가격 누적 상승률은 7.34%로 아파트(8.32%)와 큰 차이가 없다. 지난해 연간 상승률 5.26%를 9개월 만에 넘어섰다. 서울 빌라 평균 매매가는 3억9800만원으로 역대 최고치다. 2021년 전고점인 3억5200만원대를 이미 훌쩍 넘어 4억원 고지를 눈앞에 두고 있다.

월간 흐름을 보면 빌라가 아파트를 앞지르는 장면도 나왔다. 한국부동산원이 15일 발표한 9월 전국주택가격동향조사에서 서울 주택종합 매매가격은 전월보다 0.84% 올랐다. 상승폭이 두 달 연속 줄어든 가운데 연립·다세대 매매가격은 1.03% 올랐다. 아파트 상승률 0.74%보다 0.29%포인트 높다. 8월만 해도 아파트(1.05%)가 연립·다세대(0.93%)를 앞섰지만 한 달 만에 순서가 바뀌었다. 아파트 오름폭이 줄어드는 사이 빌라 오름폭은 오히려 커졌다. 서울 빌라 매매가격은 1년 전과 비교하면 10.35% 뛰었다.

지역별로는 동북권이 가장 뜨겁다. 올해 1~9월 서울 동북권 빌라값은 8.12% 올라 권역별 연립·다세대 상승률 1위에 올랐다. 같은 기간 서울 도심권 아파트값 상승률 7.29%를 웃도는 수치다. 강남 4구가 속한 동남권에서도 빌라값이 7.59% 올라 아파트값 상승률 3.18%를 크게 넘어섰다. 9월 자치구별 주택 매매가격 상승률도 성북구 1.61%, 노원구 1.58%, 서대문구 1.57%, 광진구 1.41%, 동대문구 1.40%로 외곽 지역 강세가 이어졌다. 강남구(-1.14%)와 서초구(-0.60%)는 두 달 연속 하락했다.

과거에도 서울 빌라 시장은 두 차례 크게 들썩였다. 뉴타운 열풍이 휩쓴 2007~2008년에는 1~9월 거래량이 4만건 안팎에 달했다. 연간 상승률은 2007년 14.72%, 2008년 13.17%였다. 침체기를 지나 2020~2021년에는 9개월 거래량이 5만건에 육박했다. 2021년 연간 상승률 4.13%는 뉴타운 열풍 이후 최대 오름폭이었다. 이번 3차 상승기는 지난해 하반기 시작돼 올해 들어 정점으로 치닫는 모습이다.

빌라로 수요가 옮겨 간 배경에는 아파트 시장의 높은 문턱이 있다. 서울 아파트값은 외곽까지 크게 올랐다. 지난해 10·15 대책으로 토지거래허가구역(토허구역)이 서울 아파트 전역으로 확대되고 대출 규제가 한층 강화되면서 아파트 매수는 더 어려워졌다. 토허구역 안에서는 실거주 의무가 붙어 전세를 끼고 집을 사는 갭투자가 막힌다. 집을 사는 순간 전월세 물건이 사라지면서 아파트 전세 시장은 극심한 품귀에 빠졌다.

임대차 시장의 압박은 숫자로 확인된다. 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 서울 아파트 전월세 매물은 10·15 대책 직전 4만4055건에서 9월 3만7686건으로 14.5% 줄었다. 전세 매물 감소 폭은 15.8%로 더 컸다. 한국부동산원 통계로 서울 아파트 평균 월세는 8월 164만1000원으로 지난해 9월 144만3000원보다 13.7% 올랐다. 같은 기간 서울 아파트 평균 전셋값도 5억7925만6000원에서 6억3662만8000원으로 9.9% 뛰었다. 월세 비중도 커졌다. 10·15 대책 이후 11개월 동안 신고된 서울 아파트 전월세 계약 가운데 월세 비중은 49.5%로 대책 전 44.0%보다 높아졌다. 새 집주인과 맺은 신규 계약만 보면 월세 비중이 46.9%에서 54.7%로 뛰었다. 앞으로도 공급 여건은 녹록지 않다. 부동산114는 서울 아파트 입주 물량이 2027년 1만7000가구, 2028년 1만3000여가구로 예년의 절반에도 못 미칠 것으로 내다봤다.

아파트 전세를 구하지 못한 세입자들은 빌라 전세로 눈을 돌리고 있다. 치솟는 임대료를 감당하느니 차라리 빌라를 사겠다는 이른바 '생존 매수'도 늘었다.

정비사업 기대감도 불을 지폈다. 빌라는 아파트와 달리 토지거래허가 대상이 아니어서 실거주 의무 없이 살 수 있다. 노후 빌라 밀집 지역이 재개발이나 신속통합기획을 거치면 언젠가 새 아파트 입주권으로 바뀔 수 있다는 계산이 깔려 있다. 재개발 추진 지역을 중심으로 매수 문의가 늘고 매물은 귀해지는 현상이 나타나는 배경이다.

다만 매매가와 전셋값의 온도 차는 시장 과열을 경계해야 할 대목으로 꼽힌다. 9월 서울 빌라 전셋값은 전월보다 0.65%, 1년 전보다 5.82% 올랐다. 같은 달 매매가격 상승률 1.03%, 연간 10.35%에 크게 못 미친다. 실거주 수요를 반영하는 전셋값보다 매매가가 훨씬 빠르게 오른다는 건 투자 수요가 시장을 끌어올리고 있다는 뜻으로 읽힌다.

재개발은 구역 지정부터 조합 설립, 관리처분, 착공, 입주까지 넘어야 할 단계가 많다. 사업이 지연되거나 무산되면 자금이 장기간 묶일 수 있다. 조합원 수와 일반분양 물량, 감정평가액, 추가 분담금에 따라 실제 수익도 크게 달라진다. 빌라는 아파트보다 환금성이 떨어져 시장이 식으면 팔고 싶어도 팔기 어려운 상품이다.

10·15 대책으로 지정된 서울과 수도권 12곳의 토지거래허가구역 지정 기한은 올해 말까지다. 정부는 추가 연장과 재지정 여부를 검토하고 있다.