요즘 부동산 관련 기사를 보면 '재초환'이라는 말이 심상치 않게 등장한다. 이게 도대체 무슨 말인지 궁금하는 사람도 적지 않다. 재초환은 '재건축초과이익환수제'의 줄임말이다. 전국 재건축 단지가 재초환 대상이다.

'재초환'이 도대체 뭐길래 술렁일까?

재초환 부담금은 2006년 만들어진 재건축초과이익환수제에 따라 조합원이 재건축 기간 평균보다 많이 오른 집값(초과이익)의 일부를 현금으로 내는 돈이다. 즉 재건축 사업으로 발생한 초과이익에서 개발비용과 정상적인 집값 상승분 등을 제외한 이익의 일부를 국가가 부담금으로 환수하는 제도다. 1인당 평균 초과이익이 8000만 원을 넘으면 넘는 부분의 10~50%를 걷는다. 초과이익은 팔아서 손에 쥐는 양도차익이 아니라 장부상 평가금액이다.

재초환 부담금은 올해로 도입 20년을 맞았다. 노무현 정부 때인 2006년 만들어졌지만 지금까지 실제 부과된 사례는 2012년 이전 소규모 연립주택 재건축 사업 정도에 불과하다.

이명박·박근혜 정부 당시에는 주택시장 침체로 재초환 부담금 부과를 한시적으로 면제, 연장했다. 문재인 정부 들어 2018년 재시행에 나섰지만 부과된 사례는 없었다. 윤석열 정부 때는 폐지를 추진했다. 하지만 더불어민주당의 반발로 2024년 부담금과 산정 기준을 완화하는 선에서 법을 개정했다.

그동안 잠자고 있던 재초환 부담금은 이제야 본격적으로 움직이고 있다. 이 때문에 서울 강남권을 중심으로 부동산 시장이 술렁이고 있다.

'재초환' 부담금 부과 대상 아파트 단지는?

준공한 재건축 아파트 단지부터 재초환 부담금 납부 고지서가 날아들 것으로 예상된다. 서울 서초구 반포동 반포센트레빌아스테리움(옛 반포현대)에 이어 강남 지역에 준공을 마친 재건축 단지가 많이 늘면서 재초환 부담금 산정도 본격화할 것으로 전망된다. 국민의힘 조은희 의원실에 따르면 지난 8월 기준 서울에서 재초환 부담금 예상 부과 대상은 46개 단지, 1만 8000가구에 이른다.

2021년 7월 준공한 반포센트레빌아스테리움은 재초환 부담금 부과가 가시화됐다. 아파트 단지로 첫 부과 착수 사례가 됐다. 중앙일보 보도에 따르면 서울 서초구는 최근 해당 아파트 단지에 대한 재초환 부담금 부과 절차에 착수했으며 올해 말까지 부담금을 부과한다는 계획이다. 1가구당 평균 부담액은 약 2억 2000만 원 정도로 알려졌다.

서초구는 폐지 또는 개선이 필요하다며 재초환의 문제를 지적하고 있다. 하지만 현행법에 따라 부득이하게 재초환 부담금을 부과할 수밖에 없다는 입장이다. 서초구가 부담금 부과에 나선 건 징수권의 소멸시효(5년) 때문이다. 재초환법에 따라 2021년 준공된 반포센트레빌아스테리움의 부담금 징수권은 올해 말에 만료된다.

아직 준공 상태는 아니지만 재건축 사업시행계획인가를 받은 단지는 재초환 부담금 예정액 통지서를 받게 된다. 재건축 조합이 인가 고시 후 3개월 안에 자료를 내면 관할 구청이 예정액을 알린다. 서울 강남구 대치동 은마아파트와 서울 송파구 잠실주공5단지는 현재 인가를 받았다. 서울 압구정, 목동, 여의도 등에서도 사업시행계획인가가 잇따를 것으로 전망된다.

재건축 단지 조합들은 '재초환' 폐지 요구하며 반발

서초구를 비롯해 강남권 재건축 조합들은 재초환 부담금에 반발하며 제도 폐지 또는 개선을 요구하고 있다.

서울 서초구는 주민 6936명이 참여한 재초환 폐지 촉구 '2차 탄원서'를 전날 국토교통부 주택정비정책과에 전달하고 재초환 폐지 및 제도 개선을 재차 건의했다고 10일 밝혔다.

앞서 서초구는 지난 4일 국토부를 방문해 재초환 폐지 건의문과 주민 1286명이 참여한 '1차 탄원서'를 전달했다. 당시 재초환이 미실현 이익에 부담금을 부과하는 방식인 데다 재건축 조합원이 공공기여(기부채납 등)와 보유세·양도소득세를 부담하는 상황에서 추가 부담까지 지우는 것은 불합리하다는 의견을 전달했다고 서초구는 설명했다.

서초구는 "이번 2차 방문은 1차 건의 이후에도 이어지는 재초환 폐지 요구에 힘을 보태고 재건축 현장의 추가 의견을 국토부에 전달하기 위한 것"이라고 밝혔다.

서초구는 재초환이 재건축 사업성을 떨어뜨려 사업 지연과 주택 공급 위축을 초래하는 만큼 제도 폐지가 필요하다고 거듭 강조했다. 이번 '2차 탄원서'에는 서초구 내 반포현대, 반포3주구, 반포미도1차, 신반포2차, 신반포12차, 신반포18차, 신반포21차, 방배삼익, 신성빌라 등 9개 재건축 조합과 강남구 역삼동 은하수 재건축 조합 등 모두 10개 조합이 참여했다.

서초구청장 "재초환은 재건축 위축시키고 주택 공급 가로막는 제도"

이와 관련해 전성수 서초구청장은 연합뉴스에 "재초환은 재건축 사업을 위축시키고 도심 주택 공급을 가로막는 제도로 폐지 또는 근본적인 개선이 필요하다"라고 밝혔다. 그러면서 "폐지해야 할 제도임에도 현행법에 따라 부득이 부담금을 부과할 수밖에 없는 현실에 대해 유감스럽게 생각한다"라고 덧붙였다.

아울러 서초구는 구청장 명의의 공문을 통해 재초환 부담금 부과 기한에 대한 국토부의 유권해석도 오는 13일까지 요청했다고 밝혔다. 서초구 관계자는 "명확한 법령 해석을 통해 현장의 혼선을 줄일 필요가 있다"라고 말했다.

전문가들도 재초환 부담금에 대해 우려를 나타내고 있다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 중앙일보에 "공사비 상승으로 강남권은 주요 재건축 단지 분담금이 가구당 억대 수준"이라며 "재초환 부담금까지 더해지면 (재건축) 사업 지연이 불 보듯 뻔하다"라고 밝혔다. 그러면서 "현재 '닥치고 공급'이 정부 정책 기조인 상황에서 재초환은 최대 걸림돌이 될 것"이라고 덧붙였다.

(재건축과 재개발 차이)

재건축과 재개발은 낡은 주거 환경을 개선하기 위한 정비사업이지만 사업 대상과 추진 목적에 차이가 있다. 재건축은 도로와 상하수도 등 기반시설은 비교적 양호하지만 건물이 낡은 지역에서 기존 주택을 철거하고 새로 짓는 사업이다. 주로 오래된 아파트 단지에서 추진되며 건물의 노후도와 안전성 등이 중요한 판단 기준이 된다. 반면 재개발은 노후 건축물이 밀집하고 도로와 공원 등 기반시설이 열악한 지역을 정비하는 사업이다. 주택을 새로 짓는 것뿐 아니라 도로와 공원 등 주변 환경을 함께 개선하는 데 목적이 있다.