정부가 세입자의 전세보증금을 별도 기구에 맡겨 관리하고, 여기서 발생하는 운용수익을 집주인에게 매달 지급하는 ‘전월세 안심신탁사업’을 추진한다.

집주인에게는 연 4~5% 수준의 수익을 제공하고 세입자에게는 전세보증금 미반환 위험을 줄여 전세시장과 월세시장 사이의 균형을 맞추겠다는 구상이다.

국토교통부가 14일 발표한 ‘전월세 및 매매시장 안정을 위한 주택 신속공급 방안’에 따르면 전월세 안심신탁사업은 집주인과 전월세 안정화기구, 세입자가 참여하는 3자 계약 방식으로 운영될 예정이다.

핵심은 전세보증금의 흐름을 바꾸는 것이다. 기존 전세 계약에서는 세입자가 전세보증금을 집주인에게 직접 지급하고, 계약이 끝나면 집주인이 세입자에게 보증금을 돌려준다.

하지만 안심신탁에서는 세입자가 보증금을 집주인에게 직접 주지 않고 별도의 안정화기구에 예탁한다. 안정화기구는 계약기간 동안 해당 자금을 운용하고, 계약이 종료되면 세입자에게 보증금을 반환하는 방식이다.

전세금은 어디에 투자하나

정부가 구상하는 구조에서는 예치된 전세보증금을 펀드로 조성해 주택도시보증공사(HUG)가 보증하는 주택사업 등에 투자한다.

여기서 발생하는 운용수익은 집주인에게 매달 지급한다. 정부가 예상하는 운용수익률은 연 4~5% 수준이다.

예를 들어 전세보증금이 2억원이고 연 4%의 운용수익이 발생한다고 가정하면 연간 수익은 800만원이다. 단순 계산으로 월 66만원가량의 수익이 발생하는 셈이다.

전세보증금이 3억원이라면 연 4% 기준 연 1200만원, 월 100만원 수준이다. 연 5%를 적용하면 월 125만원 정도가 된다.

다만 이는 정부가 제시한 예상 수익률을 단순 적용한 계산으로, 실제 지급액과 수익률은 사업의 구체적인 운용 조건이 확정돼야 알 수 있다.

정부는 집주인에게 안정적인 수익을 제공하는 대신 세입자가 전세보증금을 직접 집주인에게 맡기지 않도록 해 전세사기나 보증금 미반환 위험을 줄이겠다는 것이다.

세입자는 무엇이 달라지나

세입자 입장에서 가장 큰 변화는 전세보증금을 집주인의 계좌로 직접 보내지 않는다는 점이다.

전세사기나 깡통전세가 문제가 되는 대표적인 이유 중 하나는 집주인이 세입자로부터 받은 보증금을 다른 용도로 사용하거나, 주택 가격이나 선순위 채권 등의 문제로 계약 종료 후 보증금을 돌려주지 못하는 상황이 발생할 수 있다는 것이다.

안심신탁은 이런 위험을 줄이기 위해 보증금 자체를 집주인의 손에서 분리하는 구조다.

정부는 세입자가 상대적으로 월세보다 주거비 부담이 낮은 전세에 거주하면서도 공적 기구를 통한 보증금 관리로 위험을 줄일 수 있다는 점을 장점으로 꼽고 있다.

특히 전세보증금 반환을 둘러싼 불안이 커지면서 전세를 꺼리고 월세를 선택하는 세입자가 늘어난 상황에서, 전세의 장점은 유지하면서 보증금 반환에 대한 불안은 낮추겠다는 취지다.

집주인은 왜 참여할까

집주인에게는 매달 일정한 운용수익이 지급된다는 점이 핵심적인 유인이다.

현재 전세를 놓은 집주인은 세입자로부터 받은 보증금을 직접 운용할 수 있지만, 보증금을 별도로 맡기게 되면 해당 자금을 자유롭게 활용하기 어려워진다.

정부는 대신 연 4~5% 수준의 수익을 제공하고, 추가적인 임대소득 세제 혜택도 검토하고 있다.

또 집주인이 세입자의 월세 연체를 걱정할 필요가 없다는 점도 정부가 제시하는 장점이다.

서울 등 규제지역의 주택을 보유한 집주인이 지방으로 이주하는 경우에는 주택연금의 실거주 조건을 면제해 안심신탁 수익과 주택연금을 함께 받을 수 있도록 하는 방안도 검토한다.

정부는 이런 여러 혜택을 통해 임대인의 참여를 끌어내겠다는 계획이다.

9월 집주인 모집…연말부터 입주 추진

사업 일정도 벌써 공개됐다.

정부는 오는 9월 집주인 모집 공고를 내고, 10~12월 심사와 약정 절차를 진행한 뒤 연말부터 실제 입주를 추진한다는 계획이다.

한국토지주택공사(LH) 매입임대주택 일부를 활용해 수도권에서 약 500호 규모의 시범 공급도 진행할 예정이다.

국토부가 임대인을 대상으로 수익률 등 사업 조건을 제시해 수요조사를 실시한 결과 약 20%가 참여 의향을 보였다는 설명도 나왔다.

김영국 국토부 주택토지실장은 임대인 입장에서 공실률을 낮추고 수익을 보장받을 수 있으며, 별도의 전세보증금 반환보증에 가입하지 않아도 되는 장점이 있다고 설명했다.

정부는 안심신탁이 전세시장 안정뿐 아니라 갭투자를 줄이는 효과도 일부 가져올 수 있을 것으로 보고 있다.

집주인이 전세보증금을 직접 활용하지 못하는 구조이기 때문에 전세보증금을 활용해 주택을 추가로 매입하는 방식의 갭투자 유인을 낮출 수 있다는 것이다.

다만 정부 역시 안심신탁이 전체 부동산 시장을 단번에 바꿀 수 있는 규모의 정책은 아니라는 점을 전제로 하고 있다.

“보증금 전액 맡길 집주인이 얼마나 될까”

가장 큰 변수는 결국 집주인의 참여다.

전세보증금은 집주인에게 단순한 예치금이 아니라 실제 자금 운용 수단으로 활용되는 경우가 많다. 기존 주택담보대출이나 사업자금 등을 갚거나, 다른 주택을 매입하거나, 기존 세입자에게 돌려줄 보증금으로 활용하는 사례도 있다.

따라서 전세보증금 전액을 별도 기구에 맡기고 그 대신 연 4~5% 수준의 수익을 받는 구조가 모든 집주인에게 충분한 매력으로 받아들여질지는 아직 불확실하다.

특히 이미 전세보증금을 활용해 높은 수익을 내고 있는 임대인이라면 자금을 자유롭게 사용할 수 없다는 점이 부담이 될 수 있다.

반대로 공실 위험이 있거나 안정적인 현금 흐름을 원하는 집주인에게는 매달 일정한 수익을 받을 수 있다는 점이 장점으로 작용할 가능성이 있다.