40세 미만의 경우 생애 처음으로 주택을 구입하면 취득세를 최대 300만원까지 감면받을 수 있도록 제도가 확대된다. 지금까지는 최대 200만원까지 감면됐지만 앞으로는 한도가 100만원 늘어나고, 그동안 대상에서 빠졌던 오피스텔도 조건을 충족하면 생애최초 취득세 감면을 받을 수 있게 된다.

행정안전부는 26일 지방세발전위원회를 열고 이 같은 내용을 담은 ‘2026년 지방세제 개편안’을 발표했다. 이번 개편안에는 청년층의 주택 구입 부담을 낮추기 위한 취득세 지원 확대를 비롯해 지방주거복지세 신설, 1세대 1주택자 재산세 특례 연장, 주거시설 전환에 대한 취득세 감면 등 다양한 지방세 제도 개선안이 포함됐다.

이 가운데 실수요자들이 가장 직접적으로 체감할 수 있는 변화는 생애최초 주택 취득세 감면 확대다.

첫 집이면 취득세 최대 300만원

취득세는 집이나 자동차 등 재산을 취득했을 때 지방자치단체에 내는 세금이다. 주택을 매입하면 매매대금만 준비하면 되는 것이 아니라 취득세도 별도로 부담해야 한다.

정부는 생애 처음으로 주택을 취득하는 40세 미만 청년에게 적용되는 취득세 감면 한도를 현행 200만원에서 300만원으로 확대하기로 했다.

예를 들어 취득세가 300만원 이상 발생하는 주택을 구입한다면 현재는 최대 200만원까지 세금을 감면받지만, 제도 개편 이후에는 최대 300만원을 감면받을 수 있다. 취득세 자체가 250만원이라면 250만원 전액을 감면받는 방식으로 이해하면 된다. 감면 한도가 300만원이라는 것은 모든 사람이 무조건 300만원을 돌려받는다는 의미가 아니라 실제로 내야 할 취득세 범위 안에서 최대 300만원까지 줄어든다는 뜻이다.

다만 생애최초 취득세 감면은 아무 주택이나 구입하면 자동으로 적용되는 제도가 아니다. 법에서 정한 생애최초 요건과 주택가액 등 세부 요건을 충족해야 한다.

이번 개편에서는 특히 청년층의 주거 선택지를 넓히는 방향으로 감면 범위를 손질한다.

오피스텔도 처음으로 감면 대상에 포함

가장 눈에 띄는 변화 중 하나는 오피스텔이다.

현재 생애최초 취득세 감면은 아파트와 연립·다세대주택 등 주택을 중심으로 적용되고 있다. 오피스텔은 주거 목적으로 이용되는 경우가 많더라도 기존 생애최초 주택 취득세 감면 대상에서는 제외돼 있었다.

정부는 앞으로 오피스텔도 감면 대상에 포함하기로 했다.

오피스텔은 사회초년생이나 상대적으로 소득이 낮은 청년층이 아파트보다 적은 비용으로 주거 공간을 마련할 수 있다는 점에서 제도 개선 필요성이 제기돼 왔다. 정부 역시 오피스텔이 청년층의 주거 사다리 역할을 할 수 있다는 점을 감면 확대 배경으로 설명했다.

따라서 앞으로 40세 미만 청년이 생애 처음으로 요건에 해당하는 오피스텔을 취득하는 경우에도 최대 300만원의 취득세 감면을 받을 수 있는 길이 열린다.

여기서 중요한 것은 ‘오피스텔이면 무조건 감면’이 아니라는 점이다. 구체적인 감면 요건과 적용 기준은 관련 규정이 마련되는 과정에서 확정된다.

오피스텔 샀다가 팔아도 한 번 더 기회

이번 개편에서 또 하나 눈여겨볼 부분은 소형 오피스텔이나 소형주택을 먼저 구입했다가 처분한 청년에게 생애최초 취득세 감면의 기회를 다시 주는 방안이다.

일반적으로 ‘생애최초’라는 표현만 보면 과거에 집을 한 번이라도 소유한 사람은 다시 생애최초 혜택을 받을 수 없다고 생각하기 쉽다. 그러나 정부는 청년층이 처음부터 아파트를 구입하기 어려운 현실을 고려해 소형 주거시설을 거쳐 더 큰 주택으로 이동하는 경우를 별도로 인정하기로 했다.

조건에 해당하는 소형 오피스텔이나 소형주택을 보유했다가 처분한 경우 1회에 한해 이후 주택을 구입할 때 다시 생애최초 주택 취득세 감면을 적용하는 방식이다.

예를 들어 39세 청년이 소형 오피스텔을 처음 구입하면서 최대 300만원의 취득세 감면을 받았다고 가정할 수 있다. 이후 오피스텔을 처분하고 40세가 되기 전에 아파트를 새로 구입한다면 두 번째 주택 구입 때도 최대 300만원의 생애최초 취득세 감면을 받을 수 있도록 한다는 것이다.

반대로 같은 사람이 소형 오피스텔을 처분한 뒤 40세가 넘어서 주택을 구입하면 두 번째 취득에서는 청년 확대 한도인 300만원이 아니라 일반적인 생애최초 감면 한도인 200만원이 적용되는 구조다.

즉, 이번 제도는 단순히 ‘40세 미만이면 취득세 300만원 감면’에서 끝나는 것이 아니라 청년층이 소형 주거시설에서 시작해 더 나은 주거 형태로 옮겨가는 과정까지 고려한 것이다.

아무 오피스텔이나 해당되는 것은 아니다

소형 오피스텔이나 소형주택을 먼저 취득한 뒤 다시 생애최초 감면을 받을 수 있는 제도에는 별도의 규모 기준이 적용된다.

정부가 제시한 기준은 전용면적 40㎡ 이하이면서 시가표준액이 2억원 이하인 주택이다. 수도권에서는 시가표준액 기준이 4억원 이하로 완화된다.

여기서 시가표준액은 실제 거래가격과 같은 개념이 아니다. 지방세를 부과하기 위해 지방자치단체 등이 정한 과세 기준 가격이다. 따라서 실제로 얼마에 매매했는지와 세법상 평가되는 가격이 반드시 일치하는 것은 아니다.

예를 들어 수도권에서 실제 거래가격이 기준을 넘는지 여부만 보고 판단해서는 안 되고, 해당 부동산의 시가표준액과 전용면적 등 법에서 정한 요건을 확인해야 한다.

정부가 이처럼 별도의 기준을 둔 것은 청년층의 초기 주거 마련을 지원하되 고가 주택까지 반복적으로 생애최초 혜택을 적용하는 것을 막기 위한 취지로 볼 수 있다.

결혼했다고 혜택 사라지는 문제도 손본다

결혼을 앞둔 청년들이 관심을 가질 만한 내용도 있다.

현재 생애최초 주택 취득세 감면과 관련해서는 본인이 주택을 보유한 적이 없더라도 배우자의 주택 보유 이력 때문에 감면 대상에서 제외되는 이른바 ‘결혼 페널티’ 문제가 제기돼 왔다.

예를 들어 결혼 전에는 본인 명의로 주택을 보유한 적이 없어 생애최초 감면 대상이었지만, 결혼하면서 배우자가 이미 주택을 가지고 있다는 이유로 혜택을 받지 못하는 상황이다.

행안부는 이런 문제를 개선하는 방안을 검토하기로 했다.

다만 이 내용은 이번 지방세법 개정안에 최종적으로 포함된 사항은 아니다. 행안부 관계자는 관계부처 협의를 마친 뒤 별도 대책을 통해 결혼 페널티 개선 방안을 발표할 예정이라고 설명했다.

따라서 현재 발표된 개편안과 앞으로 별도로 발표될 결혼 관련 개선책은 구분해서 볼 필요가 있다.

집값이 아니라 ‘취득세’ 부담을 줄이는 정책

이번 조치가 주택 구매자에게 중요한 이유는 집값 자체를 낮추는 정책은 아니지만 집을 실제로 구입하는 순간 발생하는 초기 비용을 줄여준다는 데 있다.

주택을 살 때 구매자는 매매대금 외에도 취득세와 중개보수, 법무 관련 비용 등 여러 부대비용을 준비해야 한다. 특히 목돈이 부족한 사회초년생이나 신혼부부에게는 수백만원 단위의 세금도 적지 않은 부담이 될 수 있다.

취득세 감면 한도가 200만원에서 300만원으로 확대되면 최대 감면액 기준으로 100만원의 추가 절감 효과가 발생한다. 여기에 오피스텔까지 대상이 확대되면서 아파트 구입 이전 단계에서 소형 주거시설을 선택하는 청년들도 제도 혜택을 받을 가능성이 생긴다.

다만 취득세 감면은 집값을 직접 할인해주는 제도가 아니다. 매매가격이나 대출금이 줄어드는 것은 아니며, 취득 과정에서 부담해야 할 지방세를 일정 한도까지 깎아주는 방식이다.

다른 지방세 개편도 함께 추진

이번 지방세제 개편안에는 청년 취득세 감면 외에도 여러 내용이 포함됐다.

공시가격 9억원 이하 1세대 1주택자에게 적용되는 재산세 특례는 2029년 말까지 3년 연장된다. 현재 표준세율보다 0.05%포인트 낮은 세율을 적용하는 방식이며, 정부는 특례 연장으로 약 566억원의 재산세 경감 효과가 발생할 것으로 예상했다.

담배소비세에 붙는 지방교육세는 올해 말 일몰 후 같은 세율의 지방주거복지세로 전환된다. 지난해 기준 담배소비세분 지방교육세 규모는 약 2조5000억원이다. 정부는 세목과 사용처를 바꾸는 방식이어서 소비자가 부담하는 담배 관련 전체 세액은 늘어나지 않는다고 설명했다.

비주거시설을 오피스텔 등 주거시설로 전환하는 경우에는 대규모 개조 비용에 대한 취득세를 2027년 말까지 전액 감면하는 방안도 추진된다.

고급주택 취득세 중과 기준도 손질된다. 공시가격 기준을 현행 9억원에서 12억원으로 높이고 비수도권 주택에는 수도권보다 넓은 면적 기준을 적용하는 방안이 담겼다.

다만 일반 청년 주택 구매자가 가장 직접적으로 확인해야 할 부분은 생애최초 취득세 감면이다.

앞으로 40세 미만 청년이 처음으로 집을 마련할 계획이라면 주택인지 오피스텔인지, 전용면적과 가격이 감면 요건에 해당하는지 등을 계약 전에 확인하는 것이 중요하다. 특히 소형 오피스텔을 먼저 구입한 뒤 향후 아파트로 갈아탈 계획이 있다면 첫 번째 취득에서 감면을 받았다는 이유만으로 이후 혜택이 자동으로 사라지는 것은 아니므로 새로 마련되는 세부 기준을 살펴볼 필요가 있다.

행안부는 이번 개편안을 토대로 법률 개정 절차를 진행할 예정이다. 구체적인 시행 시기와 세부 요건은 국회 심의와 관련 규정 정비 과정에서 최종 확정된다.