청년안심주택 사업이 자금난으로 잇따라 멈춰 서면서 민간 사업자의 부담을 덜어줄 제도 개선이 필요하다는 목소리가 나온다.

동작구 노량진동에서 추진된 299가구 규모 청년안심주택 사업은 착공조차 하지 못한 채 공매로 넘어갔다. 부지는 여러 차례 유찰된 끝에 당초 공매 예정가보다 크게 낮은 508억원대에 수의계약으로 매각됐다. 사업이 계획대로 진행되지 못하면서 청년 주거 안정을 위해 마련된 공급 계획에도 차질이 빚어진 셈이다.

이미 착공한 사업도 자금난을 피해 가지 못했다. 지난 1월 완공된 서울 강서구 송정역 청년안심주택이 입주자를 한 명도 받지 못한 채 공매 수순을 밟는다.

민간 사업자들이 사업을 이어가기 어려워진 가장 큰 원인으로는 금융비용과 공사비 상승이 꼽힌다. 시행사 입장에서는 사업 초기 토지비와 공사비 등을 마련하기 위해 대규모 자금을 조달해야 하는데, 금리가 상승하면 매달 부담해야 하는 이자 비용이 커진다. 여기에 건설자재와 인건비 등 공사비까지 오르면 사업에 투입되는 전체 비용이 크게 늘어난다.

한 시행사 관계자는 “연 2%대였던 대출 금리가 한때 연 7~10%까지 올랐고 공사비도 30% 이상 뛰었다”며 “준공 후 장기 저금리 대출로 갈아탈 수 있도록 보증 지원을 확대해야 한다”고 말했다.

문제는 청년안심주택의 사업 구조상 사업자가 비용 상승분을 임대료 등에 그대로 반영하기도 어렵다는 점이다. 청년안심주택은 청년과 신혼부부 등의 주거 부담을 낮추기 위해 민간 사업자가 참여해 임대주택을 공급하는 사업이다. 일반적인 민간 주택사업처럼 분양을 통해 단기간에 투자금을 회수하는 방식과 차이가 있다.

투자금 회수 기간이 길다는 점도 사업자에게 부담으로 작용한다. 사업자는 건설 과정에서 상당한 자금을 투입하지만 준공 이후에는 임대사업을 통해 장기간에 걸쳐 수익을 회수해야 한다. 금융비용과 공사비가 급등한 상황에서는 초기 투입 자금이 예상보다 커지는 반면 투자금을 회수하는 속도는 그대로여서 자금 부담이 누적될 수 있다.

이에 따라 사업자의 투자금 회수 방법을 다양화해야 한다는 의견도 제기된다.

일부에서 거론되는 임대리츠는 여러 투자자로부터 자금을 모아 부동산을 매입하거나 개발한 뒤 임대수익 등을 통해 투자금을 회수하는 부동산투자회사다. 사업자가 직접 장기간 주택을 보유하면서 자금을 묶어두는 대신 전문 투자기구에 지분을 넘길 수 있다면 자금 회수의 통로가 넓어질 수 있다는 취지다.

일부 물량의 분양을 허용하는 방안 역시 사업자의 자금 회수 가능성을 높이는 방법으로 거론된다. 다만 청년안심주택은 애초 청년과 신혼부부 등의 주거 안정을 위해 임대주택을 공급한다는 목적이 있는 만큼, 분양 허용 범위와 대상 등을 어떻게 설정할지는 별도의 검토가 필요한 부분이다.

공매로 넘어간 사업의 경우 기존 사업자가 사업을 계속 추진하기 어려워졌더라도 새로운 사업자가 사업을 승계해 청년주택 공급을 이어갈 수 있는지가 중요한 과제가 된다. 사업이 중단된 채 부지만 처분되면 당초 계획했던 주택 공급 자체가 사라질 수 있기 때문이다.

서울시도 이 같은 문제를 고려해 청년안심주택 사업의 사업성을 높이는 방안을 마련하고 있다.

서울시 관계자는 “청년안심주택의 사업성을 높이기 위한 대책을 마련하고 있다”며 “공매 이후에도 청년주택 공급이 유지될 수 있도록 새 사업자의 요건과 사업 승계 절차를 검토하겠다”고 말했다.

청년안심주택은 청년층의 높은 주거비 부담을 낮추기 위해 공급되는 만큼 사업이 중단될 경우 단순히 개별 시행사의 경영 문제에 그치지 않는다. 계획했던 공급 물량이 줄어들면 입주를 기다리는 청년들의 선택지도 함께 감소할 수 있다. 반대로 사업자에게 과도한 부담이 계속될 경우 민간의 신규 사업 참여가 위축될 가능성도 있다.

결국 공급을 안정적으로 유지하면서도 민간 사업자가 사업을 지속할 수 있는 구조를 만드는 것이 핵심이다. 금리와 공사비가 크게 오른 상황을 반영해 금융 지원을 확대하는 동시에, 장기간 묶이는 투자금의 회수 방법을 다양화하는 방안이 함께 검토될 필요가 있다는 것이다.

특히 청년안심주택처럼 공공성을 가진 민간 참여 사업은 공급 목표만 제시하는 방식으로는 안정적인 사업 추진에 한계가 있을 수 있다. 실제 사업 현장에서 발생하는 금융비용과 공사비, 임대사업 기간 등을 종합적으로 고려해 사업 구조를 조정해야 한다는 지적이 나오는 이유다.

노량진동 사업처럼 착공 전에 공매로 넘어가는 사례와 용답동 사업처럼 착공 이후 공사가 중단되는 사례가 잇따르면서, 서울시가 앞으로 어떤 방식으로 사업성을 보완하고 공급 차질을 막을지 주목된다.

청년안심주택은 어떤 제도인가

청년안심주택은 서울시가 청년과 신혼부부의 주거비 부담을 낮추고 안정적인 주거 공간을 공급하기 위해 추진하는 공공지원형 임대주택 사업이다. 과거 ‘역세권 청년주택’이라는 이름으로 추진됐으며, 대중교통 이용이 편리한 역세권 등에 주택을 공급해 청년층이 직장이나 학교와 가까운 곳에서 거주할 수 있도록 하는 데 초점이 맞춰져 있다.

청년안심주택의 가장 큰 특징은 공공임대와 민간임대가 함께 공급된다는 점이다. 사업 방식에 따라 차이가 있지만, 공공이 직접 공급하는 주택뿐 아니라 민간 사업자가 토지를 확보해 주택을 건설하고 임대하는 방식도 활용된다. 이 때문에 서울시의 정책 목표와 민간 사업자의 사업성이 동시에 중요하게 작용한다.

입주 대상은 기본적으로 청년과 신혼부부 등이다. 구체적인 입주 자격과 소득·자산 기준은 공급 유형과 주택에 따라 달라질 수 있기 때문에 실제 청약이나 입주를 신청할 때는 해당 주택의 모집공고를 확인해야 한다. 단순히 나이가 청년이라는 이유만으로 모든 청년안심주택에 입주할 수 있는 것은 아니다.

임대료 부담을 낮추는 것도 이 사업의 핵심이다. 청년안심주택 가운데 공공임대 물량은 상대적으로 저렴한 임대료로 공급되며, 민간임대 역시 사업 유형과 공급 조건에 따라 주변 시세보다 낮은 수준으로 공급하도록 운영된다. 이에 따라 월세가 높은 서울에서 사회초년생이나 대학생, 신혼부부 등이 비교적 부담을 낮춰 거주할 수 있는 주거 선택지로 활용돼 왔다.

청년안심주택이 일반적인 민간 아파트와 다른 또 하나의 특징은 ‘임대주택’이라는 점이다. 일반적인 민간 분양사업은 주택을 분양해 사업비와 이익을 회수할 수 있지만, 청년안심주택은 일정 기간 임대주택으로 운영해야 하기 때문에 사업자가 투자금을 회수하는 데 시간이 더 오래 걸린다.

이 같은 구조는 금리와 공사비가 안정적인 시기에는 큰 문제가 되지 않을 수 있지만, 최근처럼 사업비가 급격히 증가하는 상황에서는 민간 사업자의 부담을 키울 수 있다. 토지 매입과 건설에 필요한 자금을 대출로 조달한 사업자는 공사가 진행되는 동안 이자를 부담해야 하는데, 금리가 상승하면 금융비용이 크게 늘어난다. 동시에 자재비와 인건비 상승으로 공사비까지 증가하면 사업의 수익성이 악화될 수 있다.

특히 청년안심주택은 정책적으로 임대료를 낮게 유지해야 하는 만큼 사업비 상승분을 임대료 인상으로 모두 보전하기도 어렵다. 결국 사업자는 높은 금융비용과 공사비를 부담하면서도 투자금을 장기간에 걸쳐 회수해야 하는 상황에 놓일 수 있다.

이번에 자금난 사례가 잇따른 것도 이런 사업 구조와 무관하지 않다. 동작구 노량진동에서 추진된 299가구 규모 사업은 착공 전에 공매로 넘어갔고, 성동구 용답동에서 추진된 1403가구 사업은 공사가 장기간 중단됐다가 최근 재개됐다. 청년 주택을 공급하려는 정책과 실제 건설 현장의 자금 조달 여건 사이에 간극이 발생한 것이다.

청년안심주택의 공급 방식과 사업 구조를 이해하려면 ‘공공이 모든 비용을 부담하는 공공임대주택’과는 다르다는 점도 알아둘 필요가 있다. 민간 사업자가 참여하는 사업에서는 토지비와 공사비, 금융비용 등을 사업자가 상당 부분 부담한다. 대신 각종 행정·금융 지원과 용도지역 등과 관련된 제도적 지원을 통해 사업 추진을 돕는 방식이다.

따라서 민간 사업자의 자금난이 심해지면 계획된 물량이 실제 공급으로 이어지지 못할 가능성이 있다. 토지를 확보했더라도 금융기관에서 필요한 자금을 조달하지 못하거나, 공사 도중 자금이 끊기면 사업이 지연될 수 있다. 준공 이후에도 임대기간이 길어 투자금을 빠르게 회수하기 어렵다는 점 역시 사업자의 부담으로 작용한다.

이 때문에 최근에는 청년안심주택의 공급 물량 자체를 늘리는 것뿐 아니라 민간 사업자가 안정적으로 사업을 완료할 수 있도록 금융지원과 사업구조를 개선해야 한다는 논의가 나오고 있다. 장기 저금리 자금이나 보증 지원을 확대하면 사업자가 공사 기간 동안 부담하는 금융비용을 줄이는 데 도움이 될 수 있다.

청년안심주택이 안정적으로 공급되기 위해서는 입주자에게 저렴한 주거 공간을 제공한다는 정책 목적과 민간 사업자가 감당할 수 있는 사업성 사이의 균형이 중요하다. 서울시는 공매로 넘어간 사업의 경우에도 새로운 사업자가 사업을 승계해 청년주택 공급을 이어갈 수 있도록 새 사업자의 요건과 승계 절차 등을 검토하고 있다.