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[집값 풍향계<상>] 서울 집값 못 잡자…李정부, 판 다시 짠다
일방적 정책 내놓지 않겠다는 李정부...국민 대토론회 연다
규제만으론 한계…시장은 공급 속도 강조
이재명 정부 부동산 정책이 중대 분수령을 맞았다. 이 대통령은 오는 23일 부동산 정책 전반에 대한 공개 대토론회를 주재한다. 서울·수도권 집값이 상승세를 이어가자 정책 방향을 놓고 국민 의견을 직접 듣겠다는 취지다. 14일부터 16일까지는 국토교통부·금융위원회·재정경제부가 각각 공급·금융·세제를 주제로 토론회를 연다. 본지의 '집값 풍향계'는 정책 방향과 시장 흐름을 상·하편으로 나눠 짚어본다. <편집자 주>
[더팩트｜이중삼 기자] 서울·수도권 집값이 다시 정책의 벽을 넘고 있다. 규제지역 확대와 규제 강화에도 서울 아파트값은 74주 연속 상승했고 막힌 수요는 경기 남부권으로 이동했다. 규제만으로 시장을 안정시키기 어렵다는 지적이 나오는 가운데 이재명 정부의 부동산 정책이 시험대에 올랐다. 오는 23일 국민 대토론회에서 공급·금융·세제 방안이 논의된다. 일방적으로 해법을 제시하는 방식에서 벗어나 국민·전문가가 함께 정책 방향을 모색하겠다는 취지다.
이재명 대통령은 오는 23일 부동산 국민 대토론회를 주재한다. 세제부터 주택 공급·금융 규제까지 부동산 정책 전반을 논의한다. 이에 앞서 국토교통부는 14일, 금융위원회는 15일, 재정경제부는 16일 각각 공급·금융·세제를 주제로 공개 토론회를 연다. 정부는 토론회에서 나온 의견을 반영해 부동산 정책 방향을 구체화할 계획이다.
김용범 청와대 정책실장은 지난 10일 부동산 정책 대토론회 계획을 발표하며 "정부는 부동산 정책이 정부의 판단만으로 완성될 수 있다고 생각하지 않는다"며 "국민과 전문가가 함께 해법을 만들어가는 과정이 필요하다"고 밝혔다.
김 실장은 지난달 24일 관훈클럽 토론회에서도 "부동산 문제는 초미의 관심을 받는 중요한 과제"라며 "정부 행정 역량을 총동원해서 계속 분석하고 있고 다양한 의견을 들으려 한다"고 밝힌 바 있다. 이 대통령 역시 지난달 8일 취임 1주년 기자회견에서 "세제·금융·공급 등을 조만간 한꺼번에 정리하려 한다"고 말했다.
◆ 국민과 함께 정책 방향 모색…李, "주요 쟁점 미리 공지"
이 대통령은 부동산 대토론회를 앞두고 주요 쟁점을 사전에 공지하겠다는 뜻도 밝혔다. 지난 10일 사회관계망서비스(SNS)를 통해 보유세와 거래세의 적정 수준·실거주 1주택과 비주거용·다주택 간 과세 차등 여부·초고가 실거주 주택 기준 등을 핵심 논점으로 제시했다.
이 대통령은 "실주거용 1주택과 비주거용 또는 다주택에 차이를 둘지, 어느 정도 차이가 적정한지, 초고가 실거주 주택은 별도 처리할지 등을 미리 공지하면 국민적 토론에 도움이 될 것"이라며 "관련부처와 청와대 참모진에 주요 쟁점들을 뽑아 사전 공지하도록 지시하겠다"고 말했다.
다만 과거 사례를 보면 세제 강화만으로 집값 흐름을 바꾸기는 쉽지 않았다. 경제정의실천시민연합 분석에 따르면 서울 25개구 75개 단지 30평형 평균 시세는 노무현 정부 기간 80%·문재인 정부 기간 119% 상승했다. 두 정부 모두 대출 규제 등 강력한 수요 억제책을 시행했지만 집값 상승세를 꺾지는 못했다.
이재명 정부 들어서도 집값 상승세는 이어지고 있다. 부동산R114 시세 조사에 따르면 이재명 정부 출범 이후 1년 동안(2025년 6월~2026년 5월) 서울 아파트 가격은 누적으로 15% 이상 올랐고 전국도 9% 수준의 상승률을 기록했다. 부동산R114는 현 정부 들어 세 차례의 강도 높은 대책이 시행됐음에도 정책 효과가 시장 가격에 충분히 반영됐는지 의문이라는 평가를 내놨다.
경실련은 정부가 집값 상승에 제대로 대응하지 못할 경우 결국 책임은 현 정부가 질 수밖에 없다고 지적했다. 경실련 관계자는 "전 국민이 불안에 못 이겨 부동산 투기판에 뛰어들게 만드는 참담한 현실에 대한 명확한 대책을 내놓지 못한다면 그 정부는 정권교체를 피할 수 없게 될 것이다"고 전했다.
◆ 세제에서 공급까지…대토론회 이후 정책 전환 주목
이처럼 집값 상승세가 이어지면서 시장의 관심은 자연스럽게 세제 개편으로 옮겨가고 있다. 이번 부동산 대토론회에서 어떤 세제 개편 방향이 제시될지가 최대 관심사다. 정부가 늦어도 다음 달 초 발표할 세제개편안에 부동산 시장 안정 대책을 담을 것으로 예상되기 때문이다.
세제 개편의 무게중심은 종합부동산세와 부동산 양도소득세다. 정부는 초고가주택 보유자와 다주택자·비거주자를 대상으로 한 과세 체계 손질을 검토하고 있다. 시장에서는 이번 토론회가 향후 부동산 세제 개편의 큰 방향을 결정하는 계기가 될 것으로 보고 있다.
이 같은 논의와 맞물려 경제협력개발기구(OECD)도 한국의 부동산 세제 개편 방향을 제안했다. OECD는 '2026 한국경제보고서'에서 거래세 비중을 낮추고 보유세 비중을 높일 것을 권고했다. 보고서는 거래세 부담을 줄이고 보유세 비중을 높이는 방향이 주거 이동성을 높이고 주택 시장의 마찰을 완화하는 데 도움이 될 것이라고 설명했다.
세제와 함께 또 다른 핵심 의제는 주택 공급이다. 오는 14일 국토부 주관으로 부동산 정책 관련 국민 여론을 듣는 토론회가 열린다. 업계에 따르면 이날 김윤덕 국토부 장관·김이탁 제1차관을 비롯해 학계와 주택업계·부동산 전문가·일반 시민 등이 참석할 예정이다.
시장에서는 새로운 공급 대책을 내놓기보다 기존 9·7 대책과 1·29 대책의 실행력을 높이는 데 정책의 무게가 실릴 것으로 보고 있다. 서민·청년 주거 부담 완화와 건축 규제 완화·전월세 문제 역시 공급 활성화와 연계해 논의될 전망이다. 부동산R114는 정부가 준비 중인 세제 개편과 공급 확대·제도 개선·금융 규제 등이 세제 개편과 대토론회를 계기로 어떤 방향성을 보일지 주목할 시점이라고 진단했다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "주택 공급 확대 정책이 시장 안정으로 이어지기 위해서는 시장 수요와 주택 공급 간 균형이 필요하다"며 "수요 억제와 공급 확대를 동시에 추진하는 정책은 일부 상충될 수 있는 만큼 규제 강화뿐 아니라 수요와 공급의 균형을 함께 감안해야 한다"고 했다.
