[더팩트｜이중삼 기자] 수도권 1기 신도시 아파트 시장이 규제 여부에 따라 엇갈린 흐름을 보이고 있다. 비규제지역인 산본과 중동은 거래량이 급증한 반면 규제지역인 분당과 평촌은 거래가 줄었다. 그러나 집값은 분당과 평촌이 더 큰 폭으로 올랐다.

9일 부동산 플랫폼 직방이 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과, 최근 1년(2025년 11월~2026년 10월) 수도권 1기 신도시 아파트 매매 거래량은 1만3808건으로 집계됐다. 직전 1년(2024년 11월~2025년 10월) 1만2392건보다 11.4% 증가했다.

지역별로는 산본의 거래 증가율이 108.2%로 가장 높았다. 거래량은 1532건에서 3190건으로 두 배 이상 늘었다. 전체 1기 신도시 거래에서 산본이 차지하는 비중도 12.4%에서 23.1%로 확대돼 5개 신도시 중 가장 컸다.

중동과 일산도 각각 83.8%·34.0% 증가했다. 반면 분당은 5033건에서 2967건으로 41.0% 감소했고 평촌도 2541건에서 2478건으로 2.5% 줄었다.

이 같은 차이는 지난해 10·15 부동산 대책에 따른 규제 여부가 영향을 미친 것으로 분석된다. 당시 분당과 평촌은 규제지역과 토지거래허가구역에 포함됐지만 산본·중동·일산은 제외됐다.

토지거래허가 대상 아파트는 원칙적으로 실거주 의무가 적용돼 전세를 끼고 집을 사는 이른바 '갭투자'가 제한된다. 반면 비규제지역인 산본과 중동은 상대적으로 매수 여건이 유리했다.

실제 산본과 중동의 거래는 지난해 10~11월부터 증가하기 시작했다. 올해 7~9월 거래량은 산본 834건·중동 819건으로 전년 동기 대비 각각 129.1%·115.0% 늘었다. 산본은 지난해 12월 선도지구 2곳이 1기 신도시 최초로 특별정비구역에 지정되면서 재건축 기대감도 커졌다.

거래량과 집값은 다른 흐름을 보였다. 최근 1년간 산본의 전용면적 기준 3.3㎡당 중위 매매가격은 2152만원에서 2330만원으로 8.3% 올랐다. 중동도 2291만원에서 2414만원으로 5.4% 상승했다. 반면 일산은 2056만원에서 2014만원으로 2.0% 하락했다.

거래가 줄어든 분당과 평촌은 오히려 집값이 큰 폭으로 뛰었다. 분당의 3.3㎡당 중위 매매가격은 5224만원에서 7081만원으로 35.5% 상승했다. 평촌도 3386만원에서 4132만원으로 22.0% 올랐다.

서울 접근성·학군·생활편의시설 등 입지 경쟁력에 재건축 기대감이 더해지면서 가격이 상승한 것으로 보인다.

직방 관계자는 "향후 1기 신도시 시장은 재건축 사업 속도와 분담금 규모에 따라 차별화될 전망이다"며 "선도지구별 시공사 선정과 이주 일정이 구체화되면 사업 추진 속도와 비용 부담이 매수 판단의 주요 변수로 작용할 가능성이 있다"고 분석했다.

이어 "특히 비규제지역에서는 상대적으로 낮은 거래 부담을 기반으로 매수세가 이어질 수 있지만 가격이 크게 오른 지역은 대출 제약과 자금 부담으로 거래 회복이 더딜 수 있다"고 덧붙였다.

js@tf.co.kr

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