[투어코리아=권태윤 기자] 재건축 조합원들의 가장 큰 고민은 결국 평형 선택이다. 입주 후 시세와 분담금이라는 두 가지 선택지에 놓여있기 때문이다. 이는 향후 분담금 부담과 입주 후 기대 시세라는 두 가지 요소 사이에서 조합원들의 전략적 판단으로 이어질 수밖에 없다.

특히 한강 조망 여부와 중대형 평형 희소성이 자산가치에 직접적인 영향을 미치는 만큼 조합원의 니즈를 얼마나 정교하게 반영한 설계 전략을 제시하느냐가 시공사 선정의 핵심 판단 요소로 떠오르고 있다. 이에 따라 신반포 19·25차에서 포스코이앤씨가 제안한 설계 및 금융 전략이 주목받고 있다.

신반포 19차·25차 조합원들 사이에서 가장 큰 관심사는 역시 ‘한강 조망’이다. 반포 한강변 아파트는 한강 조망 여부에 따라 집값이 최소 10억원 이상 차이가 나고 압구정4구역 등지에서는 한강 조망 가치를 최대 15억원 수준으로 평가하는 등 이른바 ‘한강 프리미엄’이 핵심 이슈로 부각됐기 때문이다.

하지만 기존 조합 원안 설계의 경우 한강변 일열에 위치한 아크로리버뷰 단지와 주동이 마주보는 배치 구조로 인해 다수 세대가 틈새 조망 또는 비조망 세대로 분류될 수 있다는 우려가 제기돼 왔다. 이에 포스코이앤씨는 모든 주동을 영구 한강 조망이 가능한 변전소 방향으로 사선 배치를 적용해 동 간 시선 간섭을 최소화하고 개방감과 통경축을 확보했다고 설명했다.

이를 통해 단지의 한강 접도 길이를 기존 원안 대비 3배 이상 확대해 조합원 120%가 ‘정면 한강뷰’를 확보할 수 있도록 계획했다. 또한 정비사업 기준 내 최대 높이 수준인 약 17m 필로티를 적용해 저층 세대에서도 한강 조망이 가능하도록 설계를 보완했다. 아울러 위로 갈수록 세대 수가 증가하는 ‘트리뷰(Tree-view)’ 구조를 도입해 고층부에서 한강 조망 가치를 누릴 수 있는 세대를 극대화했다는 설명이다. 조합원 모두가 어떤 평형을 선택하더라도 탁 트인 ‘정면 한강 조망’을 누릴 수 있도록 설계해 조망 프리미엄에 따른 자산가치 상승 효과를 극대화했다.

강남권에서 ‘정면 한강뷰+중대형’ 아파트가 높은 가치를 인정받는 이유는 바로 희소성이다. 주거 만족도와 자산 가치가 매우 높아 시장의 규제 속에서도 최우선으로 거래되고 있다. 하지만 기존 평수보다 넓은 평형을 선택하고 싶어도 늘어나는 분담금 문제와 중대형 당첨 가능성 때문에 선뜻 결정하기 어려운 것이 사실이다.

포스코이앤씨는 이를 조합원안 대비 중대형 평형 비중을 확대하는 방향의 대안설계를 제안한 것으로 알려졌다. 특히 ‘동일 평수 분담금 제로’ 조건이 제시되면서 상당수 조합원들이 기존 희망 평형보다 상향된 중대형 선택을 고려하는 것으로 전해진다. 동일 평형을 유지할 경우 분담금이 발생하지 않지만 기존 평형보다 큰 평을 선택해도 추가 분담금이 상대적으로 적다는 점에서 선택의 폭이 넓어졌다는 평가다. 조합원 분양가는 일반분양 대비 낮은 수준에서 공급되며 입주 후 시세 차익이 더욱 커지며 중대형 선호가 강화되고 있다는 분석이 나온다.

마지막으로 조합원들의 자금 유동성을 고려한 분담금 납부 조건을 제시했다. 포스코이앤씨 제안에 따르면 분담금 발생 시 입주 시점에 전액 납부하거나 시공사가 금융기관을 주선해 입주 이후 최대 6년까지 납부를 유예할 수 있는 금융 구조가 포함된 것으로 알려졌다. 이를 통해 입주 이후 발생하는 시세 차익의 변동 구간에서 분담금 부담을 분산시키는 효과가 있다는 설명이다.

또한 전 세대에 대한 금융지원금 2억원이 조기 지원 형태로 제공되면서 향후 추가 분담금 부담에 대한 우려를 완화하는 데 도움이 될 수 있다는 평가가 나온다. 한편 평형 축소 등으로 환급금이 발생할 경우에는 관리처분을 위한 조합원 분양 계약 완료 후 30일 이내 지급하는 조건이 제시된 것으로 전해졌다. 결과적으로 분담금은 입주 이후 장기 유예가 가능하고 환급금은 조기 지급되는 구조로 설계돼 조합원의 자금 유동성을 개선하는 혁신적인 방식이라는 분석이 나온다.